État des lieux sortant : travaux obligatoires

Sortie de location et état des lieux : voici précisément ce que la loi impose au locataire et ce qui revient au propriétaire.

L'état des lieux sortant est souvent source de conflits entre locataires et bailleurs. Pour démêler, il faut distinguer rigoureusement ce qui relève de l'usage normal (à la charge du propriétaire) et ce qui constitue une dégradation imputable au locataire. Voici la grille de lecture juridique en 2026.

Le cadre légal

Loi du 6 juillet 1989 + décret du 26 août 1987 (liste des réparations locatives) + décret du 30 mars 2016 (référentiel des éléments d'équipement). La grille de vétusté annexée au bail (recommandée depuis 2014) sert d'arbitrage en cas de litige.

Réparations à la charge du locataire

• Nettoyage complet du logement
• Petits trous de fixations (rebouchage simple)
• Joints de salle de bain et cuisine si dégradés par non-entretien
• Vitrages cassés (sauf usure normale)
• Sols rayés ou tachés au-delà de la vétusté
• Murs très tachés ou repeints en couleurs non conventionnelles
• Sanitaires fissurés, robinetterie cassée par mauvais usage
• Joints de carrelage à refaire si moisissures non traitées
• Détartrage des équipements

Réparations à la charge du bailleur

• Usure normale des revêtements (rafraîchissement peinture après 5+ ans)
• Sols usés par marche normale
• Vétusté des joints d'étanchéité (refaire tous les 10 ans)
• Vétusté équipements (chauffe-eau > 15 ans, VMC, robinetterie hors casse)
• Mise aux normes électrique si tableau dépassé
• Réparations gros œuvre (fissures, infiltrations toiture, façade)
• Remplacement chaudière en panne par vétusté

La notion de vétusté : centrale

La vétusté = usure naturelle due au temps. La grille de vétusté typique : peinture murale réputée à refaire tous les 7-10 ans, moquette tous les 5-7 ans, sol vinyle tous les 10-12 ans, parquet vitrifié tous les 12-15 ans. Pour un locataire après 5 ans de bail, le bailleur ne peut pas réclamer une peinture complète neuve : la dépréciation de 50-70 % est déjà absorbée par la vétusté.

Cas litigieux fréquents

Murs repeints en couleurs sombres : le locataire doit remettre en blanc/neutre à ses frais (sauf si autorisation écrite du bailleur). Trous nombreux pour cadres : rebouchage à la charge du locataire si > 5-10 trous/pièce. Moquette tachée : prorata vétusté (si 8 ans sur 10 de durée de vie = 80 % absorbés, locataire paie 20 %). Joints noirs : si dus à non-entretien (douche jamais aérée), à la charge du locataire.

Calcul prorata vétusté

Exemple : peinture endommagée par locataire après 4 ans, durée de vie référence 8 ans. Vétusté absorbée = 4/8 = 50 %. Coût de la peinture neuve = 1 200 €. Quote-part locataire = 1 200 × 50 % = 600 €. Cette méthode est applicable et reconnue par les tribunaux.

Procédure si désaccord

1) Tenter un accord amiable. 2) Si échec, saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit). 3) Si toujours désaccord, juge des contentieux de la protection. Le bailleur dispose de 1 mois (2 mois si litige) pour restituer le dépôt de garantie, avec justificatifs des retenues. Au-delà, intérêts légaux dus.

Notre conseil aux locataires

Photo systématique à l'entrée + sortie. Garder TOUS les justificatifs d'entretien (factures réparations, achat consommables). Faire l'état des lieux à 2, sans pression. Demander un délai de 24-48h avant signature pour vérifier sur photos.

Notre conseil aux bailleurs

Ne pas tout réclamer au locataire : risque de procédure perdue + intérêts légaux + frais d'avocat. Faire chiffrer précisément, appliquer la grille de vétusté, négocier la moitié de la moitié plutôt que tout ou rien.