La vétusté est l'arbitre des retenues sur dépôt de garantie. Voici le cadre légal et les grilles applicables en 2026.
La vétusté est le concept-clé qui répartit la charge des réparations entre bailleur et locataire à la sortie d'un bail. Mal comprise, elle génère 40 % des litiges locatifs. Voici un état complet des textes, des grilles applicables et des exemples concrets pour 2026.
Définition légale
Vétusté = état d'usure ou de détérioration résultant du temps et de l'usage normal des matériaux. À distinguer de la dégradation (faute du locataire). Décret n°87-712 du 26 août 1987 + loi ALUR du 24 mars 2014 qui a introduit la possibilité d'annexer une grille de vétusté au contrat de bail.
La grille de vétusté : ses caractéristiques
Doit être négociée entre bailleur et locataire (en pratique, c'est le bailleur qui la propose). Doit définir les durées de vie de référence des principaux équipements et revêtements, et préciser un abattement annuel applicable. Une fois annexée au bail, elle s'impose aux deux parties.
Grille de vétusté de référence (ANIL)
- Peinture / papier peint : durée 7 ans, abattement 15 %/an après 2 ans
- Moquette : durée 7 ans, abattement 15 %/an
- Sol vinyle : durée 10 ans, abattement 10 %/an
- Parquet stratifié : durée 10 ans, abattement 10 %/an
- Parquet massif/vitrifié : durée 15 ans, abattement 7 %/an
- Robinetterie : durée 15 ans, abattement 7 %/an
- Chaudière : durée 15-20 ans, abattement 5-7 %/an
- Chauffe-eau électrique : durée 10-12 ans, abattement 8-10 %/an
- Faïence/carrelage : durée 25-30 ans, abattement 3 %/an
Cas pratique 1 — Moquette tachée
Moquette de 5 ans, taches imputables au locataire. Coût remplacement complet : 1 500 €. Durée de vie référence 7 ans, abattement 15 %/an après 2 ans = 5 ans × 15 % = 45 % de vétusté absorbée par le bailleur. Quote-part locataire : 1 500 × 55 % = 825 €.
Cas pratique 2 — Peinture salie
Locataire de 6 ans, murs salis dans pièces de vie. Coût peinture intégrale : 2 800 €. Vétusté : 6 ans, abattement 15 %/an après 2 ans = 4 × 15 % = 60 % à la charge du bailleur. Si dégradation manifeste (trous, taches noires), quote-part locataire = 2 800 × 40 % = 1 120 €.
Cas pratique 3 — Cuisinière en panne
Cuisinière de 13 ans en panne en fin de bail. Durée référence 12 ans = totalement amortie. Remplacement à 100 % à la charge du bailleur, sauf preuve de défaut d'entretien manifeste.
Sans grille annexée au bail
Les juges appliquent généralement la grille ANIL ou celle de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers. Donc même sans grille au bail, le principe de vétusté s'applique. Le bailleur qui réclame 100 % d'une réparation est presque toujours débouté en justice.
Cas où la vétusté ne s'applique pas
- Dégradation volontaire ou par négligence grave
- Casse d'un équipement par mauvais usage
- Manque d'entretien manifeste (joints noirs jamais entretenus)
- Modifications non autorisées (mur abattu, peinture non conforme bail)
- Vol ou dégradation par tiers (sinistre)
Notre conseil de bonne pratique
Pour les bailleurs : annexer systématiquement une grille de vétusté au bail. Ça clarifie tout, évite les conflits, sécurise la relation. Pour les locataires : exiger cette grille à la signature, refuser un bail sans grille pour les locations longues durées (3+ ans).
Devis remise en état locative
