Faire voter des travaux en AG, c'est 70 % de préparation. Un dossier bâclé, c'est un rejet ou un report d'un an.
L'assemblée générale annuelle d'une copropriété est l'unique moment où sont votés les travaux des parties communes. Un dossier bien préparé est voté ; un dossier brouillon est reporté ou rejeté. Voici la marche à suivre.
Étape 1 — Inscrire le point à l'ordre du jour
La demande doit être adressée au syndic par LRAR au minimum 2 mois avant la date prévue de l'AG. Si vous êtes simple copropriétaire (pas membre du Conseil syndical), votre demande est de droit — le syndic ne peut pas la refuser. Précisez l'intitulé exact que vous voulez voir voté.
Étape 2 — Joindre au moins 2 devis
Le syndic doit présenter aux copropriétaires des devis comparables. Pour un projet de cage d'escalier, peinture, ravalement : 2 devis minimum sont obligatoires, 3 fortement recommandés. Devis détaillés, datés, avec attestation d'assurance décennale de l'artisan. Sans devis, l'AG ne peut pas voter en connaissance de cause.
Étape 3 — Identifier la majorité requise
- Article 24 (majorité simple — voix exprimées) : entretien courant, mise en sécurité, accessibilité PMR
- Article 25 (majorité absolue — voix de tous les copropriétaires) : travaux d'amélioration, économie d'énergie
- Article 26 (double majorité) : transformation des parties communes
- Article 25-1 : si l'article 25 échoue mais que 1/3 des voix sont pour, second vote en article 24
Étape 4 — Présentation et argumentation
Préparer une note explicative (maximum 2 pages) à distribuer en AG : situation actuelle, conséquences de l'absence de travaux, devis comparés, impact financier par lot (en €/tantième). Une présentation chiffrée et factuelle convainc bien mieux qu'un discours émotionnel.
Étape 5 — Anticiper les objections
Les objections classiques : prix trop élevé, mauvais timing, copropriétaires absentéistes refusant tout. Réponses : démontrer la rentabilité long terme (économies, valorisation patrimoniale), proposer un échelonnement de paiement, négocier une prise d'effet décalée pour donner du temps à la trésorerie de chacun.
Après le vote
Le PV de l'AG est envoyé aux copropriétaires sous 2 mois. Délai de contestation : 2 mois pour les opposants ou absents. Si pas de contestation, les travaux peuvent démarrer. Un copropriétaire qui n'a pas payé l'appel de fonds ne peut pas bloquer les travaux votés.
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