Joints qui jaunissent, robinetterie qui fuit, peinture défraîchie : la frontière entre l'entretien du locataire et la responsabilité du bailleur reste floue. Voici les règles précises.
Locataire et propriétaire se renvoient régulièrement la balle sur "qui paie quoi". Le décret n°87-712 du 26 août 1987 (toujours en vigueur en 2026) fixe précisément la liste des réparations locatives. Voici la synthèse opérationnelle.
Le principe général
Au propriétaire bailleur : tout ce qui relève de la structure, des gros équipements, et de la vétusté liée au temps. Au locataire : l'entretien courant, les menues réparations, et les dégradations dont il est responsable.
À la charge du LOCATAIRE
- Remplacement des joints de robinets et de douche
- Débouchage des canalisations (siphons, évacuations)
- Remplacement des ampoules, néons, fusibles
- Petite peinture, rebouchage des trous de fixation
- Entretien chaudière annuelle (à sa charge sauf clause contraire)
- Remplacement des poignées, serrures (sauf vétusté)
- Détartrage robinetterie, mitigeurs
- Nettoyage VMC, dégorgement bouches
- Remplacement des vitres cassées
- Entretien jardin (tonte, taille) si présent
À la charge du PROPRIÉTAIRE
- Remplacement chaudière, cumulus, chauffe-eau (panne ou vétusté)
- Remplacement robinetterie ou WC vétustes (+10 ans)
- Réfection peinture après plusieurs années de location
- Remplacement revêtement de sol usé naturellement
- Travaux de toiture, façade, gros œuvre
- Mise aux normes électrique du tableau
- Réparation suite à vice caché
- Remplacement volets roulants en panne mécanique
- Désinfection / désinsectisation en cas d'infestation
- Diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante)
Les zones grises fréquentes
VMC bruyante : si la VMC est vétuste, c'est au bailleur. Si elle est encrassée faute de nettoyage par le locataire, c'est à ce dernier.
Fuite : si elle vient de l'usure d'un joint, c'est au locataire (entretien courant). Si elle vient d'une canalisation enterrée ou d'un coude en cuivre fendu par le gel, c'est au propriétaire.
Peinture jaunie : avant 5 ans de location, le locataire doit la refaire ou la financer. Au-delà, c'est de la vétusté, donc charge bailleur.
Cas du congé pour vente
Si le propriétaire donne congé pour vendre, il peut être tenu à des remises en état accélérées pour valoriser le bien. Le locataire ne peut pas se voir imposer des travaux dépassant ses obligations contractuelles juste parce que le bailleur veut vendre.
Démarche en cas de litige
1) Tenter le dialogue par écrit (mail puis LRAR). 2) Saisir la commission départementale de conciliation (gratuit). 3) En dernier recours, tribunal judiciaire pour les montants en jeu. La conciliation aboutit dans 60 % des cas, sans frais ni avocat.
Conseil pratique
Conservez TOUTES les factures de travaux et d'entretien pendant toute la durée du bail + 2 ans après la sortie. C'est votre seule preuve en cas de litige sur l'état du bien à la sortie.
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