Avant de relouer, savez-vous vraiment ce que vous pouvez facturer au locataire sortant ? La frontière entre usure normale et dégradation est plus précise qu'on ne pense.
Votre locataire est parti et l'état des lieux de sortie révèle des traces, des trous, une peinture jaunie. Que pouvez-vous lui facturer ? Que devez-vous prendre à votre charge ? Le cadre légal en 2026 est précis, et le non-respect peut vous coûter cher devant la commission de conciliation.
Vétusté vs dégradation : la distinction clé
La loi ALUR et le décret n°2016-382 distinguent deux situations. La VÉTUSTÉ correspond à l'usure normale du logement liée au temps et à un usage normal (peinture qui ternit après 5 ans, joints de salle de bain qui jaunissent). Elle est à la charge du propriétaire. La DÉGRADATION résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien (trous nombreux dans les murs, brûlures, tâches indélébiles) — à la charge du locataire.
La grille de vétusté
Depuis 2016, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe la durée de vie théorique de chaque élément et un abattement annuel. Exemple typique :
- Peinture murale : durée de vie 7 ans, abattement 15 %/an
- Sol PVC : durée de vie 10 ans, abattement 10 %/an
- Robinetterie : durée de vie 10 ans, abattement 10 %/an
- Cumulus / chauffe-eau : durée de vie 12 ans
Sans grille au bail, c'est le juge qui apprécie en cas de litige — souvent en faveur du locataire.
Ce que vous POUVEZ retenir
- Trous de chevilles non rebouchés (au-delà du raisonnable)
- Tâches profondes sur peinture neuve (locataire < 2 ans)
- Carreaux cassés, vitres brisées, miroirs fêlés
- Plaque de cuisson rayée par négligence
- Moquette tachée ou brûlée (cigarette)
Ce que vous NE POUVEZ PAS retenir
- Repeindre intégralement après 5+ ans de location (vétusté)
- Remplacer le joint silicone de la douche (entretien courant)
- Trace de meuble sur moquette ancienne
- Décollement de papier peint > 5 ans
- Faïence jaunie par condensation si VMC défaillante (votre responsabilité)
Bonnes pratiques côté propriétaire
Faites des photos datées à l'entrée ET à la sortie. Faites établir un devis détaillé par un professionnel pour chiffrer les remises en état. Conservez les factures de travaux antérieurs pour prouver la date de la peinture. Sans facture, le locataire peut contester l'ancienneté.
Délai de restitution du dépôt de garantie
Un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois si retenues. Au-delà, des intérêts de 10 % par mois sont dus au locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Soyez rigoureux.
Comment ProxiBTP intervient
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