Vétusté d'un bien locatif : grille de déduction et règles 2026

La vétusté n'est pas une dégradation : c'est l'usure normale liée au temps. Voici les grilles de référence pour la calculer en sortie de bail.

La vétusté est l'un des concepts les plus mal compris du droit locatif. À la sortie d'un locataire, la question de qui paie quoi sur des équipements usagés crée 80 % des litiges autour du dépôt de garantie. Voici les règles claires et les grilles de référence pour calculer correctement la part qui revient au bailleur et celle qui peut être imputée au locataire.

Définition légale de la vétusté

La vétusté est l'usure ou la détérioration résultant de l'usage normal d'un bien et de l'écoulement du temps. Elle est à la charge du bailleur (article 7-d de la loi du 6 juillet 1989). Elle se distingue de la dégradation, qui résulte d'un usage anormal, d'une négligence ou d'un manque d'entretien : la dégradation est à la charge du locataire.

La grille de vétusté de référence

Le décret du 30 mars 2016 a autorisé l'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail. La grille définit, pour chaque équipement, une durée de vie de référence et un coefficient d'amortissement annuel. L'arrêté du 24 octobre 2016 (grille annexée au bail-type) sert de référence consensuelle, même si elle n'est pas obligatoire.

Durées de vie des principaux équipements

• Peinture murs et plafonds : 7 ans
• Papier peint : 5 ans
• Sol PVC ou stratifié : 10 ans
• Parquet massif : 15 à 25 ans
• Carrelage : 20 ans
• Sanitaires (WC, lavabo, baignoire) : 20 ans
• Robinetterie : 10 ans
• Chaudière : 15 ans
• Cuisine équipée : 15 ans
• Volets bois : 20 ans

Calcul du coefficient de vétusté

Coefficient annuel = 100 / durée de vie. Exemple peinture (7 ans) : 14,3 % d'usure normale par an. Après 4 ans : vétusté 57,1 %. Si le locataire a dégradé totalement la peinture, vous pouvez lui imputer 42,9 % du coût de réfection (l'usure de 4 ans étant à votre charge). Cette logique s'applique équipement par équipement.

Exemple concret de calcul

Cas : bail de 4 ans, peinture totalement à refaire, devis 1 200 €. Sans grille de vétusté, on tente de partager au cas par cas. Avec la grille (peinture 7 ans, vétusté 4/7 = 57,1 %) : part bailleur 685 €, part locataire 514 €. La part locataire est retenue sur le dépôt de garantie. Cette ventilation chiffrée évite tout litige.

Cas particulier : équipement totalement amorti

Si la peinture date de 10 ans (sortie de bail) sur une durée de vie de 7 ans, l'équipement est totalement amorti. Vétusté 100 %. Aucune part ne peut être imputée au locataire, même en cas de dégradation visible : la peinture devait de toute façon être refaite. C'est une situation fréquente sur des locations longues qui doit être anticipée par le bailleur.

Cas particulier : dégradation aggravée

Si la dégradation excède la simple vétusté (trous, marques de stylo, taches définitives sur peinture neuve), la part locataire peut excéder le coefficient calculé. Justification : devis détaillé de l'artisan distinguant remise en peinture standard et travaux spécifiques imputables (rebouchage, ponçage profond).

Comment intégrer la grille au bail

Annexez une grille de vétusté au bail à la signature, signée par les deux parties. Référez-vous à un modèle reconnu (UNPI, FNAIM, CSAB...). Sans grille annexée, vous devez justifier au cas par cas en cas de contestation — c'est plus difficile. Avec grille annexée, le locataire ne peut plus contester le principe, seulement les calculs précis.

Notre conseil

Photographiez systématiquement l'état des lieux d'entrée et de sortie avec datation EXIF. Conservez les factures de travaux entre deux locataires. Annexez une grille de vétusté reconnue dès le bail. Ces trois bonnes pratiques règlent 95 % des litiges sortie de bail avant même qu'ils n'aient lieu.