Dépôt de garantie : que peut-on retenir au titre de la vétusté ?

Le dépôt de garantie est strictement encadré : un mois ou deux mois maximum, retenues justifiées par devis, et intérêts de retard si non-respect.

Le dépôt de garantie est l'un des sujets les plus contentieux de la sortie de bail. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement son montant, les conditions de retenue et les délais de restitution. Tour d'horizon des règles à respecter pour éviter pénalités et indemnités au locataire.

Montant maximum du dépôt

Pour une location nue : 1 mois de loyer hors charges maximum. Pour une location meublée : 2 mois maximum. Pour les baux d'habitation, on ne peut JAMAIS exiger plus. Pour les baux mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé. Toute clause prévoyant un montant supérieur est nulle de plein droit.

Ce qui peut être retenu sur le dépôt

• Loyers et charges impayés en fin de bail
• Réparations imputables au locataire (avec coefficient de vétusté)
• Régularisation des charges en attente d'apurement
• Frais d'huissier engagés pour contentieux antérieur
• Indemnité d'occupation post-fin de bail si applicable
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères restant due

Ce qui ne peut PAS être retenu

Toute usure normale liée à la durée d'occupation (vétusté pure). Toute remise en état correspondant à la durée de vie normalement écoulée d'un équipement. Toute facture sans devis ni justification précise. Toute somme forfaitaire non détaillée. Le bailleur doit pouvoir justifier chaque centime retenu par un document écrit.

Délais de restitution

Si état des lieux de sortie conforme à l'entrée : 1 mois maximum. Si dégradations constatées : 2 mois maximum, le temps d'obtenir devis ou factures. Délai courant à compter de la remise des clés. Au-delà, des intérêts de retard sont automatiquement dus.

Intérêts de retard en cas de non-restitution

Sanction prévue par la loi ALUR (loi du 24 mars 2014, article 22) : le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans les délais doit majoration de 10 % du loyer mensuel par mois entier de retard. Sur un loyer 800 €, c'est 80 €/mois de pénalité automatique. Cette pénalité court sans mise en demeure préalable du locataire.

Documents à joindre à la restitution

Lettre récapitulative claire avec : montant brut du dépôt, détail des retenues (poste par poste), justificatifs (devis, factures, état des lieux), calcul de la part vétusté éventuelle, montant net restitué, IBAN du locataire pour le virement. Conservez copie de la lettre et de tous les justificatifs pendant 5 ans (prescription).

Cas du provisionnement pour charges

Le bailleur peut conserver 20 % du dépôt en provision pour la régularisation annuelle des charges (article 22, loi de 1989). Cette provision doit être restituée dans le mois suivant l'apurement définitif des charges. Ne pas oublier cette restitution complémentaire, sous peine d'intérêts.

Litiges et recours du locataire

Si le locataire conteste les retenues, premier recours amiable : lettre recommandée motivée. Sans réponse satisfaisante sous 2 mois, Commission Départementale de Conciliation (gratuite). Recours ultime : tribunal judiciaire (procédure jusqu'à 10 000 € au juge de proximité, au-delà tribunal de droit commun). Le bailleur supporte la charge de la preuve des retenues.

Notre conseil

Restez transparent et professionnel. Une lettre de restitution claire, avec photos et devis détaillés, désamorce 95 % des contestations même quand les retenues sont sévères. Ce sont les bailleurs flous qui finissent au tribunal — pas ceux qui retiennent justement avec preuves. Et restituez TOUT dans les délais : la pénalité de 10 % par mois est extrêmement pénalisante.