Travaux et vétusté : qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

Le décret du 26 août 1987 liste précisément les réparations à charge du locataire. Tout le reste est à charge du bailleur. Tour d'horizon.

Qui paie quoi entre bailleur et locataire ? La question revient à chaque incident : ampoule qui claque, robinet qui goutte, chaudière en panne, parquet qui grince. Le cadre légal est clair, mais peu connu. Voici la répartition précise issue de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987.

Le principe général

Tout ce qui relève de l'entretien courant et des réparations locatives est à la charge du locataire (décret 87-712). Tout le reste — grosses réparations, vétusté, mises aux normes — est à la charge du bailleur (article 6 de la loi de 1989). Le décret de 1987 donne une liste exhaustive des charges locataire : tout ce qui n'y figure pas relève du bailleur.

Charges du locataire : entretien courant

• Petites réparations électriques : remplacement ampoules, fusibles, prises
• Entretien des robinetteries : remplacement joints, mousseurs, flexibles
• Entretien chaudière individuelle : contrat annuel obligatoire à sa charge
• Entretien VMC : nettoyage bouches, remplacement filtres
• Petits travaux de plomberie : déboucher canalisations, remplacer joints WC
• Entretien jardins, terrasses, gouttières (si maison)
• Nettoyage cheminées et conduits

Charges du bailleur : grosses réparations

• Remplacement chaudière en fin de vie technique
• Réparation toiture, étanchéité, charpente
• Réfection des murs porteurs et planchers
• Mise aux normes électriques globales (tableau, mise à la terre)
• Remplacement fenêtres usées (sauf casse imputable)
• Désembouage du circuit chauffage central
• Réfection peinture entre deux locataires (sauf dégradation locataire)

Le cas des fuites et infiltrations

Fuite localisée par usure normale (joint percé, vanne bloquée) : charge bailleur si réparation > entretien courant. Fuite par négligence du locataire (joint laissé pourrir, pas de signalement) : charge locataire. Dégât des eaux par fuite venant d'au-dessus : assurance MRH/PNO selon convention IRSI. Toujours déclarer dans les 5 jours à votre assurance.

Le cas des équipements achetés ensemble

Pour les équipements communs (chaudière, VMC, ascenseur en copropriété), le bailleur prend en charge le remplacement et les grosses réparations, le locataire l'entretien courant. Le contrat d'entretien annuel chaudière est à charge locataire (loi du 6 juillet 1989). Vérifiez à chaque renouvellement de bail que ce contrat est bien souscrit.

Travaux d'amélioration et de confort

Travaux d'amélioration (isolation supplémentaire, nouvelle cuisine, modification distribution) : exclusivement à charge bailleur, et avec accord du locataire si réalisés en cours de bail. Le bailleur ne peut pas imputer ces travaux au locataire ni augmenter le loyer en conséquence (sauf hors zone tendue, après IRL annuel). Documentez bien la nature des travaux.

Le cas particulier des travaux d'économie d'énergie

Travaux énergétiques (DPE, isolation, chauffage) : à charge bailleur. Mais depuis la loi Climat et Résilience, le bailleur peut intégrer une majoration de loyer après travaux (jusqu'à 15 ans, plafond IRL + 2 %) en zone tendue, sous conditions précises. Cette contribution participe au financement des travaux mais ne couvre généralement qu'une fraction du coût.

Que faire en cas de désaccord ?

Premier réflexe : LRAR du bailleur ou du locataire avec rappel de l'article concerné du décret 87-712 ou de la loi de 1989. Si désaccord persistant : Commission Départementale de Conciliation (CDC), gratuite, saisie par simple courrier. Décision en 2-3 mois, non contraignante mais souvent respectée. Recours ultime : tribunal judiciaire.

Notre conseil

Annexez le décret du 26 août 1987 au bail à la signature. C'est gratuit, ça clarifie tout, et ça désamorce 90 % des conflits dès l'entrée. Et tenez une fiche d'entretien du bien : qui a fait quoi, quand. Cette traçabilité protège dans les deux sens.