Locataire qui devient squatteur après fin de bail : procédure 2026

Un locataire qui ne libère pas le logement après fin de bail bascule progressivement en occupant sans droit ni titre. Voici les étapes.

Un locataire qui refuse de quitter les lieux après l'expiration du bail ou après un jugement d'expulsion devient progressivement un occupant sans droit ni titre. La loi Kasbarian de 2023 a précisé sa qualification et accéléré sa sortie. Détaillons la procédure adaptée à cette situation particulière.

Différence entre locataire défaillant et squatteur

Un locataire qui ne paie plus son loyer n'est PAS un squatteur : il a un titre (le bail) et la procédure est judiciaire (commandement, assignation, jugement). Un locataire qui se maintient après expiration du bail ou après jugement d'expulsion bascule dans le statut d'occupant sans droit ni titre — proche du squatteur, mais avec quelques spécificités.

Cas du congé non respecté

Vous avez donné congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime, dans les délais légaux (6 mois pour bail nu, 3 mois pour meublé). Le locataire ne quitte pas les lieux à l'expiration. Première étape : LRAR de constatation de fin de bail + sommation de libérer les lieux délivrée par commissaire de justice. Coût 150 €.

Cas du jugement d'expulsion non exécuté

Vous avez obtenu un jugement d'expulsion pour impayés. Le commandement de quitter les lieux a été signifié. Le délai de 2 mois est écoulé. Le locataire reste dans les lieux. Vous demandez le concours de la force publique au préfet. À ce stade, le locataire qui se maintient devient juridiquement assimilé à un squatteur depuis la loi Kasbarian.

Suppression de la trêve hivernale

Avant 2023, la trêve hivernale (1/11 au 31/3) suspendait toute expulsion forcée. Depuis la loi Kasbarian, les locataires qui se maintiennent après jugement perdent ce bénéfice — ils sont assimilés à des squatteurs. L'expulsion peut donc être exécutée toute l'année. Mesure majeure qui décongestionne le parc locatif.

Procédure de demande de concours

• Lettre de demande au préfet avec jugement d'expulsion exécutoire
• Procès-verbal de tentative d'exécution par huissier
• Justificatif de l'absence de relogement du locataire
• Décompte actualisé des sommes dues
• Lettre du commissaire de justice attestant l'absence de réponse

Délai de réponse du préfet

Le préfet a 2 mois pour accorder ou refuser le concours. En l'absence de réponse à 2 mois, son refus implicite ouvre droit à indemnisation. Si concours accordé, l'expulsion intervient sous 2 à 8 semaines selon disponibilité des forces de l'ordre. Si refus motivé (impossibilité de relogement, situation médicale du locataire), la procédure d'indemnisation par l'État démarre.

Indemnisation par l'État

En cas de refus du préfet > 2 mois, vous saisissez le tribunal administratif pour engager la responsabilité sans faute de l'État (jurisprudence Couitéas, 1923). Indemnisable : loyers et charges non perçus, taxe foncière, dégradations, frais d'avocat, vacance locative ultérieure. Délai jugement TA : 8 à 14 mois. Indemnisation versée environ 12 à 18 mois après le refus initial du préfet.

Que faire en attendant ?

Continuez à émettre vos quittances et avis d'échéance (pour preuves). Conservez tous les courriers échangés. Continuez à payer vos taxes et charges. Maintenez l'assurance PNO. Ne tentez JAMAIS d'expulser vous-même : coupure d'eau, changement de serrure, intimidation sont des délits passibles de prison ferme (article L226-4-2 du Code pénal).

Cas particulier : occupation par bail expiré entre tiers

Si vous récupérez un bien dont l'ancien propriétaire avait un bail en cours, vous reprenez les obligations du bail. Si le bail a été conclu illégalement (par un tiers usurpateur, par exemple), vous bénéficiez de la procédure squat express. Distinction subtile mais déterminante : faites vérifier par un avocat avant de saisir la préfecture.

Notre conseil

Démarrez la procédure de concours dès que le commandement de quitter est expiré. Chaque mois perdu, c'est un mois de loyer non perçu et un mois d'indemnisation État différée. Et faites-vous accompagner par un avocat en droit immobilier : le dossier de saisine au préfet doit être impeccable pour aboutir.