Loi anti-squat 2023 : ce que le décret d'application a changé pour les bailleurs

La loi Kasbarian a triplé les sanctions contre les squatteurs et raccourci la procédure d'expulsion. Tour d'horizon complet des changements 2023-2026.

La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (dite loi Kasbarian-Bergé) a profondément modifié l'équilibre des droits entre propriétaires et squatteurs. Voici un récapitulatif structuré des nouvelles règles, applicables depuis le décret du 4 octobre 2023.

Triplement des sanctions pénales

Le délit de squat (article 226-4 du Code pénal) est désormais puni de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. Le délit s'applique à tout local d'habitation, principal ou secondaire, vacant ou occupé. La loi crée également un délit spécifique d'occupation frauduleuse d'un local à usage économique (commerces, bureaux) puni de 2 ans et 30 000 €.

Procédure administrative étendue

Avant 2023, la procédure préfectorale rapide ne concernait que les résidences principales. La loi Kasbarian l'étend à toutes les résidences (principales, secondaires, vacantes). Le préfet doit statuer sous 48 h et peut ordonner l'évacuation forcée sans intervention judiciaire. C'est la mesure phare de la loi.

Suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs

Les squatteurs ne bénéficient PLUS de la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars). L'expulsion peut être exécutée à toute date de l'année. Cette mesure répondait au cas typique des squatteurs s'installant en octobre pour bénéficier de la trêve. Désormais, aucun calcul possible.

Sanction du locataire en place qui devient squatteur

Nouveauté importante : le locataire qui se maintient dans les lieux après le jugement d'expulsion devient assimilé à un squatteur et perd la protection de la trêve hivernale. La loi vise ainsi les locataires qui prolongeaient artificiellement l'occupation au-delà de la décision de justice.

Renforcement des sanctions pour publicité du squat

Toute personne qui assiste, favorise ou incite au squat (associations, sites web listant des biens vacants à squatter, conseils sur les réseaux sociaux) est désormais punie de 3 750 € d'amende. Cette mesure cible les sites communautaires qui facilitaient autrefois le repérage des biens vulnérables.

Procédure pour le locataire qui ne paie plus

• Délai post-commandement réduit de 2 mois à 6 semaines
• Délais accordés par le juge plafonnés à 1 an maximum (avant : 3 ans)
• Clause résolutoire automatique du bail dès lors qu'elle est rédigée conformément
• Suppression possibilité de demander des délais après jugement d'expulsion
• Obligation pour le juge de prononcer l'expulsion en cas d'impayé caractérisé

Indemnisation du propriétaire en cas de carence préfectorale

Le mécanisme d'indemnisation par l'État (jurisprudence Couitéas) est confirmé et facilité par la loi. Le délai pour saisir le tribunal administratif est porté à 2 ans après le refus du préfet. Les loyers, charges et taxes foncières non perçus sont indemnisables intégralement. Aide juridictionnelle souvent accordée pour cette procédure.

Effets concrets observés depuis 2024

Selon les premiers retours du ministère de l'Intérieur (2025), le nombre d'expulsions administratives a triplé entre 2022 et 2024. Les délais moyens sont passés de 12-18 mois à 3-5 semaines pour les cas d'occupation illicite caractérisée. Les juridictions administratives ont également davantage indemnisé les propriétaires en cas de refus de concours.

Limites et critiques

Les associations de défense des droits au logement contestent la loi devant le Conseil constitutionnel et la Cour européenne des droits de l'homme. Plusieurs décisions ont validé le dispositif (DC 2023-855). Restent en suspens : la question de l'application dans les zones touristiques saisonnières et la définition exacte de l'occupation occasionnelle d'une résidence secondaire.

Notre conseil

Si vous êtes confronté à un squat, ne tentez JAMAIS l'expulsion par vos propres moyens — c'est un délit. Suivez scrupuleusement la procédure : plainte, huissier, préfecture. La loi Kasbarian est l'arme la plus efficace dont vous disposez en 2026 : utilisez-la.