Expulsion d'un locataire mauvais payeur : les délais réels en 2026

L'expulsion d'un locataire mauvais payeur dure rarement moins de 18 mois en France. Voici le calendrier réaliste et les leviers pour accélérer.

Expulser un locataire mauvais payeur reste l'une des procédures les plus longues du droit français. Les délais moyens nationaux tournent autour de 18 à 24 mois entre le premier impayé et la libération effective des lieux. Voici le calendrier réaliste pour qu'un bailleur sache à quoi s'attendre et puisse anticiper sa trésorerie.

Phase 1 : impayé à commandement (1 à 3 mois)

Premier impayé, relance amiable (10 jours), mise en demeure LRAR (15 jours), déclaration de sinistre GLI ou caution. Si rien ne bouge, vous signifiez un commandement de payer par commissaire de justice. Cette première phase prend entre 1 et 3 mois selon votre réactivité. C'est la phase où vous avez le plus de marge : démarrez vite, ne laissez pas s'accumuler trois ou quatre mois de loyers.

Phase 2 : délai post-commandement (6 semaines)

Pour les baux récents (depuis le 27 juillet 2023), le délai légal après commandement est de 6 semaines. Pour les baux antérieurs, c'est encore 2 mois sur les impayés antérieurs à cette date. Ce délai est incompressible : le bailleur ne peut pas saisir le juge avant son expiration.

Phase 3 : assignation au tribunal (4 à 8 mois)

Vous saisissez le tribunal judiciaire par assignation, généralement délivrée par le même commissaire de justice. L'audience est fixée 4 à 8 mois après l'assignation, en fonction de l'engorgement du tribunal. Pendant ce délai, le locataire peut continuer à occuper le logement sans payer. C'est la phase la plus frustrante pour le bailleur, sans aucune marge d'accélération possible.

Phase 4 : jugement et délais accordés

Le juge constate la résiliation, ordonne l'expulsion et liquide la dette. Mais il peut accorder au locataire un délai supplémentaire pour quitter les lieux : 3 mois à 1 an selon la situation familiale, l'état de santé et les démarches de relogement engagées. Ces délais s'appliquent SUR LE JUGEMENT et non en plus.

Phase 5 : commandement de quitter les lieux (2 mois)

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir volontairement. À l'issue de ce délai, l'expulsion peut être réalisée.

Phase 6 : expulsion forcée et concours de la force publique

Si le locataire ne part toujours pas, le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique au préfet. Le préfet a 2 mois pour répondre. En cas de refus (souvent motivé par la difficulté de relogement), l'État doit indemniser le bailleur du préjudice subi — démarche à engager devant le tribunal administratif.

La trêve hivernale : 5 mois suspendus

• Du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion physique possible
• Les procédures judiciaires continuent normalement (assignation, jugement)
• Le délai pour quitter les lieux peut s'écouler pendant la trêve
• Seuls les squatteurs et locataires relogés ne bénéficient pas de la trêve
• Compte tenu de la trêve, viser une expulsion d'avril plutôt que d'octobre

Indemnisation par l'État

Si le préfet refuse le concours de la force publique pendant plus de 2 mois, l'État engage sa responsabilité sans faute (jurisprudence Couitéas, 1923). Le bailleur peut demander indemnisation au tribunal administratif : loyers, charges et taxes foncières non perçus, à compter du refus jusqu'à la libération effective. Coût d'avocat 2 000 à 4 000 €, récupérable en cas de succès.

Notre conseil

Plus le dossier est solide juridiquement, plus vite il avance. Pièces complètes, commandement parfait, décompte sans erreur : aucune marge pour le juge de demander un report. Et investissez dans le bon commissaire de justice : un expert en contentieux locatif peut faire gagner 4 à 6 mois sur la procédure totale.