Micro-foncier vs régime réel : quel régime fiscal choisir en 2026 ?

Le micro-foncier est simple mais limité. Le régime réel demande plus de comptabilité mais peut diviser l'impôt par deux. Voici comment choisir.

Choisir entre micro-foncier et régime réel est l'une des décisions fiscales structurantes du bailleur. Le mauvais choix peut coûter plusieurs milliers d'euros par an. Voici un comparatif complet 2026 avec simulation chiffrée pour décider rapidement.

Le micro-foncier : principe et seuil

Régime applicable aux bailleurs dont les revenus bruts annuels (loyers + charges récupérées) ne dépassent PAS 15 000 €. Mécanisme : abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, le solde s'ajoute aux autres revenus du foyer et est imposé au TMI + prélèvements sociaux 17,2 %. Avantage : déclaration ultra-simple (case 4BE du 2042).

Le régime réel : principe et obligation

Obligatoire si revenus > 15 000 €/an, optionnel sinon. Vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et amélioration, taxe foncière, GLI, PNO, frais de gestion, frais de procédure, etc. Solde imposé au TMI + 17,2 %. Si charges > revenus : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (15 300 € pour travaux énergétiques).

Simulation 1 : bailleur sans emprunt, peu de charges

Revenus locatifs 12 000 €, charges réelles 1 800 € (taxe foncière 900, PNO 200, GLI 360, entretien 340). Micro-foncier : 12 000 - 30 % = 8 400 € imposables. Au TMI 30 % + 17,2 % = 3 965 € d'impôt total. Régime réel : 12 000 - 1 800 = 10 200 imposables, soit 4 814 € d'impôt. Avantage micro : 849 €.

Simulation 2 : bailleur avec emprunt et travaux

Revenus 12 000 €, charges 7 200 € (intérêts emprunt 4 000, travaux 2 000, taxe foncière 900, autres 300). Micro-foncier : toujours 30 % d'abattement = 8 400 € imposables = 3 965 € d'impôt. Régime réel : 12 000 - 7 200 = 4 800 € imposables = 2 266 € d'impôt. Avantage réel : 1 699 €.

Charges déductibles au régime réel

• Intérêts d'emprunt (capital non déductible)
• Travaux d'entretien et réparation (hors agrandissement)
• Travaux d'amélioration (sauf reconstruction)
• Taxe foncière (hors taxe ordures déjà refacturée locataire)
• Primes assurance (PNO, GLI)
• Frais de gestion (agence, expert-comptable, syndic)
• Frais de procédure (huissier, avocat) en contentieux
• Provisions pour charges en copropriété

L'option pour le régime réel

Pour les bailleurs sous 15 000 €/an, l'option pour le régime réel se fait dans la déclaration 2042 en cochant la case correspondante. ATTENTION : engagement irrévocable pour 3 ans. Sur 3 ans, vous restez au régime réel même si vos charges diminuent. Au bout des 3 ans, retour automatique au micro-foncier sauf renouvellement.

Cas où le réel est toujours avantageux

Emprunt en cours avec intérêts > 20 % des revenus locatifs. Travaux importants (5 000 € et plus) sur l'année. Bien ancien nécessitant entretien régulier (toiture, façade). Bailleur ayant plusieurs biens dont certains en déficit foncier (mutualisation possible). Charges totales > 30 % des revenus.

Cas où le micro est toujours avantageux

Bien acheté comptant, sans emprunt. Peu d'entretien (immeuble récent ou rénové). Pas de gestion déléguée. Charges totales < 20 % des revenus. Simplicité administrative recherchée (pas de comptabilité).

Notre conseil

Faites systématiquement la double simulation chaque année. Si l'écart dépasse 200 €, l'effort de comptabilité du régime réel est largement rentable. Un expert-comptable spécialisé en gestion locative coûte 400-800 €/an, déductible — souvent rentabilisé dès la première année par les optimisations qu'il identifie.