Déficit foncier : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €

Le déficit foncier est l'outil fiscal le plus puissant du bailleur. Il permet d'effacer jusqu'à 10 700 € d'impôt par an grâce aux travaux.

Le déficit foncier est l'arme fiscale la plus efficace du bailleur en régime réel. Il permet d'imputer jusqu'à 10 700 € de charges sur votre revenu global imposable (15 300 € si travaux énergétiques en passoires thermiques), réduisant directement votre impôt sur le revenu. Décryptage complet en 2026.

Définition du déficit foncier

Au régime réel, vous déduisez vos charges (intérêts, travaux, taxes...) de vos revenus locatifs bruts. Si le résultat est négatif, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global (salaire, pensions) dans la limite d'un plafond annuel. L'excédent au-delà du plafond est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Plafond annuel d'imputation

Plafond de base : 10 700 €/an. Plafond majoré : 15 300 €/an pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025 (et probablement prolongé), permettant de passer d'un DPE F/G à un DPE E ou mieux. Cette majoration vise à inciter les bailleurs à rénover les passoires thermiques avant les interdictions de location.

Distinction intérêts d'emprunt / autres charges

Les intérêts d'emprunt ne s'imputent JAMAIS sur le revenu global. Ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers. L'excédent éventuel est reportable 10 ans, mais toujours sur les revenus fonciers. Les autres charges (travaux, taxes, gestion) s'imputent prioritairement sur le revenu global jusqu'au plafond.

Exemple chiffré

Revenus locatifs 15 000 €. Charges totales : intérêts emprunt 6 000 € + travaux 12 000 € + taxes/autres 2 000 € = 20 000 €. Déficit foncier total : -5 000 €. Décomposition : intérêts limités aux revenus fonciers (6 000 imputés sur 15 000, excédent zéro). Autres charges 14 000 € imputées sur revenus restants 9 000 € puis sur revenu global 5 000 € (sous plafond 10 700 €). Économie d'impôt TMI 30 % + 17,2 % = 2 360 €.

Conditions à respecter

• Bailleur au régime réel d'imposition (option ou obligation)
• Bien loué nu en habitation principale (pas meublé)
• Engagement de location pendant 3 ans après l'année du déficit
• Travaux d'entretien, amélioration ou réparation (pas construction/agrandissement)
• Justificatifs : factures détaillées, paiement avéré, RGE pour énergétique

L'engagement de location de 3 ans

Le déficit imputé sur le revenu global crée une obligation : louer le bien pendant les 3 années suivant l'année du déficit. Si vous reprenez le bien ou le vendez avant 3 ans, vous devez REMETTRE EN CAUSE l'imputation : réintégration dans votre revenu imposable de l'année avec rappel d'impôt et intérêts. Engagement strict à respecter.

Les travaux énergétiques majorés

Pour bénéficier du plafond majoré 15 300 €, les travaux doivent : être réalisés sur un bien classé F ou G au DPE à l'origine, permettre d'atteindre un DPE E ou mieux à l'arrivée (justificatif obligatoire), être effectués par entreprises RGE certifiées. Double DPE (avant/après) à conserver. Cette majoration peut se cumuler avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ.

Report du déficit non imputable

L'excédent au-delà du plafond annuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs uniquement (pas sur le revenu global). Si vous accumulez plusieurs années de déficit, gardez un tableau de suivi précis : chaque année, votre conseiller fiscal devra savoir quels excédents sont mobilisables et quand ils expireront.

Stratégie d'optimisation

Si vous prévoyez gros travaux sur 2-3 ans, étalez-les pour maximiser le plafond annuel : 10 700 € la première année puis 10 700 € la deuxième, plutôt que 21 400 € sur une seule année (dont la moitié reporterait sans imputation immédiate sur le revenu global). Travailler avec un expert-comptable spécialisé.

Notre conseil

Le déficit foncier est l'outil le plus puissant pour un bailleur fortement imposé (TMI 30 %, 41 % ou 45 %). À TMI 30 %, le coût net d'1 000 € de travaux est de 528 € après déduction. À TMI 41 %, il est de 418 €. Couplé à la majoration énergétique, c'est l'occasion idéale de rénover les passoires thermiques avant 2028.