Amortissement LMNP : bien, meubles et comptabilité en 2026

L'amortissement est le secret du LMNP : il permet d'effacer les revenus imposables. Voici comment le calculer correctement et l'optimiser.

L'amortissement est le mécanisme central du régime LMNP au réel. Bien utilisé, il permet d'effacer fiscalement les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans tout en encaissant 100 % des loyers. Mal utilisé, il génère des risques de redressement fiscal. Décryptage complet en 2026.

Principe de l'amortissement comptable

L'amortissement traduit la perte de valeur d'un bien dans le temps en raison de l'usure. Comptablement, on étale le coût d'acquisition sur la durée de vie présumée du bien. En LMNP, cet amortissement est une charge déductible fiscalement, mais ne génère aucune sortie de trésorerie réelle.

Découpage du bien en composants

• Terrain : NON amortissable (sa valeur ne diminue pas avec l'usage)
• Structure (gros œuvre, fondations) : 50 ans
• Second œuvre (toiture, façade, plomberie) : 25 ans
• Installations techniques (chauffage, électricité, ascenseur) : 15-20 ans
• Aménagements intérieurs (cuisine, salle de bain) : 10-15 ans
• Mobilier : 5-7 ans selon nature

Estimation des composants

Sur un prix d'acquisition global : terrain 10-20 % (selon ville), structure 40-50 %, second œuvre 15-20 %, installations 10-15 %, aménagements 5-10 %. Pour une expertise précise, faites établir un rapport par expert immobilier (300-600 €) qui ventile précisément les composants. Indispensable pour les biens > 200 000 €.

Exemple de calcul d'amortissement

Bien acquis 200 000 € hors frais (terrain estimé 30 000 €, base amortissable 170 000 €). Découpage : structure 85 000 € (50 ans = 1 700 €/an), second œuvre 30 000 € (25 ans = 1 200 €/an), installations 25 000 € (15 ans = 1 667 €/an), aménagements 30 000 € (10 ans = 3 000 €/an). Mobilier 8 000 € (7 ans = 1 143 €/an). Amortissement annuel : 8 710 €.

Plafonnement de l'amortissement

Règle fiscale : l'amortissement annuel ne peut excéder la différence entre les loyers perçus et les autres charges déductibles. Concrètement, l'amortissement ne peut JAMAIS créer un déficit BIC. Si vos charges + amortissement dépassent vos revenus, l'excédent d'amortissement est REPORTÉ sur les exercices suivants sans limite de durée.

Le report d'amortissement non utilisé

L'amortissement non consommé une année est stocké en report. Il peut être imputé sur les bénéfices futurs sans limitation. Avantage stratégique majeur : sur 25-30 ans, vous lissez l'imposition. Vos premières années (forte amortissement, peu de bénéfices) génèrent du report, qui ensuite efface les revenus quand les charges diminuent.

Comptabilité obligatoire en LMNP réel

• Livre-journal des recettes et dépenses
• Grand-livre (comptes des opérations)
• Bilan annuel et compte de résultat
• Tableau des immobilisations et amortissements
• Déclaration 2031 (BIC professionnel ou non) + 2033 (annexes)
• Conservation des justificatifs 6 ans minimum

Cas du bien acheté ancien

Si vous achetez un bien ancien, le découpage par composants peut être plus complexe. L'expertise initiale peut tenir compte de l'ancienneté pour déterminer la durée résiduelle d'amortissement (toit déjà 20 ans = durée résiduelle 25 ans plutôt que 45 ans neuf). Documentez avec photos d'état et expertise indépendante.

Conséquences à la revente

Avantage clé du LMNP : à la revente, la plus-value se calcule par rapport au prix d'acquisition INITIAL, sans réintégration des amortissements pratiqués (régime particulier). Vous avez donc effacé les revenus pendant 15 ans ET vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers à la revente. Optimisation fiscale extrême.

Notre conseil

Faites établir un découpage par composants par expert dès l'acquisition (300-600 €). Conservez ce document toute la durée de détention. Tenez votre comptabilité avec un expert-comptable spécialisé LMNP (800-1 500 €/an, déductible). Le ROI d'un bon comptable LMNP est largement positif : il optimise les amortissements et sécurise vos déclarations.