LMNP vs LMP : seuils et différences en 2026

Le passage du LMNP au LMP intervient quand les revenus dépassent 23 000 € ET les autres revenus du foyer. Voici les conséquences fiscales et sociales.

Le basculement de LMNP à LMP (Loueur Meublé Professionnel) intervient automatiquement quand certains seuils sont franchis. Les conséquences fiscales et sociales sont importantes : déficit imputable, plus-value pro, cotisations sociales. Voici comment anticiper la transition et optimiser le moment.

Les deux conditions cumulatives de bascule LMP

• Recettes locatives meublées annuelles > 23 000 € (TTC, charges comprises)
• ET ces recettes > somme des autres revenus d'activité du foyer (salaires, BNC, BIC autres)
• Si une seule condition est remplie : maintien en LMNP
• Si les deux conditions sont remplies : bascule automatique en LMP
• Bascule appréciée au 31 décembre, applicable à l'année entière

Conséquences fiscales du LMP

Statut professionnel : revenus en BIC professionnels, déficit imputable sur revenu global SANS plafond (avantage majeur sur LMNP). Plus-value taxée selon régime des plus-values professionnelles, avec exonération totale possible après 5 ans d'activité et CA < 90 000 €. Régime souvent plus avantageux pour les patrimoines en croissance forte.

Conséquences sociales du LMP

Affiliation au régime des Travailleurs Indépendants (SSI). Cotisations sociales calculées sur le bénéfice : environ 40-45 % du résultat fiscal. Coût significatif qui peut absorber l'économie d'impôt. À contrepartie : ouverture de droits retraite, indemnités journalières, assurance maladie. Calcul d'équilibre à faire chaque année.

Comparaison chiffrée LMNP vs LMP

Cas : revenus locatifs meublés 30 000 €, charges 8 000 €, amortissement 12 000 €. Résultat fiscal LMNP : 10 000 €, impôt TMI 30 % + PS 17,2 % = 4 720 €. LMP : déficit possible -2 000 € imputable revenu global. Cotisations sociales LMP : 4 500 €. Total LMP : -2 000 € × 47,2 % = -944 € (économie impôt) + 4 500 € cotisations = 3 556 € à payer. LMP avantageux : 1 164 €/an d'économie.

Plus-value à la cession : différence majeure

LMNP : régime des plus-values des particuliers. Abattements progressifs pour durée de détention : 6 % du 6e au 21e an, 4 % la 22e année, 9 % du 23e au 30e an pour les prélèvements sociaux. Exonération totale après 30 ans. LMP : régime des plus-values pro avec exonération totale possible après 5 ans d'activité si CA < 90 000 € (article 151 septies CGI).

Statut social et droits retraite

LMP affilie obligatoirement à la SSI : couverture maladie, indemnités journalières (sous conditions de cotisations), validation de trimestres pour la retraite, droits à pension de réversion. Pour un actif salarié, cette couverture est redondante avec le régime salarié principal. Pour un retraité ou un actif unique LMP, c'est un avantage majeur.

Critères pour rester en LMNP volontairement

• Activité salariée principale forte (autres revenus > recettes LMNP)
• Patrimoine LMNP en consolidation (pas d'acquisition en cours)
• Pas de besoin immédiat de couverture sociale supplémentaire
• Charges et amortissements suffisants pour effacer le résultat LMNP
• Volonté de simplification administrative (pas d'affiliation SSI)

Critères pour basculer volontairement en LMP

• Plusieurs biens meublés en acquisition rapide (déficit imputable utile)
• Pas d'autres revenus d'activité du foyer (statut professionnel principal)
• Volonté de bénéficier du régime des plus-values pro à la sortie
• Besoin de couverture sociale (retraités, micro-actifs)
• Stratégie patrimoniale long terme avec optimisation cession

Procédure de basculement

Bascule automatique au 31 décembre si les deux conditions sont remplies. Mise à jour du statut auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, affiliation SSI dans les 30 jours suivants. Régularisation comptable et fiscale via expert-comptable. Si bascule non anticipée, possibilité de redressement fiscal des années passées en cas de contrôle.

Notre conseil

Simulez chaque année votre situation avec un expert-comptable spécialisé fiscalité immobilière. La bascule LMP peut être très avantageuse pour les patrimoines en croissance, mais désavantageuse pour les bailleurs salariés ayant peu de besoin de couverture sociale. La décision se prend au cas par cas, sur 10-15 ans d'horizon.