Plus-value à la cession d'un bien LMNP : régime fiscal 2026

La plus-value LMNP suit le régime des particuliers, sans réintégration des amortissements. Voici le détail du calcul et des exonérations.

L'un des grands avantages du statut LMNP réside dans le régime de plus-value à la cession : régime des particuliers, abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Et surtout, pas de réintégration des amortissements pratiqués. Décryptage complet.

Distinction LMNP vs LMP à la cession

Différence majeure : le LMNP suit le régime des plus-values des particuliers (article 150-U du CGI) avec abattements progressifs. Le LMP suit le régime des plus-values professionnelles (article 39 duodecies) avec exonération possible après 5 ans si CA < 90 000 €. Pour les biens à long terme, le LMNP est souvent plus avantageux qu'il n'y paraît.

Calcul de la plus-value brute

Plus-value = prix de cession - prix d'acquisition. Prix d'acquisition majoré de : frais d'acquisition réels (frais notaire, droits enregistrement) OU forfait 7,5 %, travaux d'amélioration réels OU forfait 15 % si bien détenu > 5 ans. Pas de réintégration des amortissements pratiqués, contrairement au régime BIC pro. Avantage considérable du LMNP.

Taux d'imposition de base

• Impôt sur le revenu : 19 % flat sur la plus-value nette
• Prélèvements sociaux : 17,2 % sur la plus-value nette
• Total brut : 36,2 % sur la plus-value avant abattements
• Surtaxe sur plus-values immobilières > 50 000 € : 2 à 6 % supplémentaires

Abattements pour durée de détention IR

Pas d'abattement les 5 premières années. De la 6e à la 21e année : 6 % par an. La 22e année : 4 %. Total : 100 % d'abattement après 22 ans = exonération totale d'impôt sur le revenu. Cas typique : bien acheté à 50 ans, revendu à 72 ans = aucune plus-value imposable IR.

Abattements pour durée de détention prélèvements sociaux

Plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année. 1,60 % la 22e année. 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale à 30 ans. Pour un bien détenu 22 ans : IR exonéré mais prélèvements sociaux restent dus sur ~75 % de la plus-value.

Cas pratique : bien détenu 15 ans

Acquisition 200 000 € + frais 16 000 € = 216 000 €. Cession 300 000 €. Plus-value brute 84 000 €. Abattement IR : 10 ans après 5 ans × 6 % = 60 % = 33 600 € restant imposable IR 19 % = 6 384 €. Abattement PS : 10 × 1,65 % = 16,5 % = 70 140 € restant imposable PS 17,2 % = 12 064 €. Plus surtaxe ~1 500 €. Total : 19 948 €. Si LMNP réel pratiqué pendant les 15 années avec amortissement 6 000 €/an, économie d'impôt foncier 60 000 €. Le LMNP rapporte au bailleur 40 000 € net cumulés sur la période.

Surtaxe sur plus-values élevées

Plus-value > 50 000 € : surtaxe entre 2 % et 6 % par tranche. Cette surtaxe s'applique sur la plus-value imposable après abattements. Pour les plus-values importantes (> 250 000 €), le coût total peut atteindre 35-40 % sur la fraction non abattue. Mécanisme à anticiper en cas de cession patrimoine consolidé.

Exonérations spécifiques

• Première cession d'un logement autre que résidence principale, si remploi sur résidence principale (sous conditions)
• Cession à un organisme de logement social
• Cession à un opérateur d'aménagement (zone d'aménagement concertée)
• Plus-value < 15 000 € : exonération totale
• Bien détenu > 30 ans : exonération totale automatique

Procédure déclarative

Plus-value calculée et déclarée par le notaire au moment de la cession. Versement du prélèvement libératoire par le notaire le jour de la vente. Pas de versement complémentaire ultérieur. Une déclaration 2048-IMM à joindre à votre 2042 l'année suivante (déclarative seulement).

Anticiper la cession

Pour optimiser : planifier la cession l'année où vos revenus du foyer sont les plus bas (moins de surtaxe), conserver tous les justificatifs travaux pour valoriser le prix d'acquisition, attendre les paliers d'abattement (22 ans pour exonération IR, 30 ans pour PS). Un bien LMNP est un placement très long terme.

Notre conseil

Avant toute cession LMNP, faites une simulation avec expert-comptable ou notaire : la fenêtre de cession idéale dépend de l'ancienneté de détention et des paliers d'abattement. Vendre à 21 ans 11 mois plutôt qu'à 22 ans peut faire perdre 6 % d'abattement = plusieurs milliers d'euros sur une grosse plus-value.