IFI et bien locatif : base imposable, décote, exonérations 2026

Les biens locatifs entrent dans l'IFI mais bénéficient de décotes. Voici comment valoriser correctement votre patrimoine immobilier.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Si vous êtes bailleur multi-biens, vous êtes potentiellement concerné. Décryptage du calcul, des décotes applicables et des stratégies d'optimisation.

Seuil et tranches d'imposition

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• De 800 001 à 1 300 000 € : 0,5 %
• De 1 300 001 à 2 570 000 € : 0,7 %
• De 2 570 001 à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 001 à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Vous déclarez l'IFI dès que votre patrimoine net dépasse 1,3 M€, mais le calcul démarre à 800 000 €.

Patrimoine immobilier inclus

Tous les biens immobiliers détenus directement ou via SCI translucide. Résidence principale (avec abattement), résidences secondaires, biens locatifs nus, parts de SCI, contrats d'assurance-vie pour leur fraction investie en immobilier (UC immo). Sont exclus : les biens à usage professionnel (location meublée professionnelle), les biens classés monuments historiques.

Abattement de 30 % sur la résidence principale

Votre résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Cet abattement n'est applicable qu'à la résidence principale, pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Application automatique lors de la déclaration.

Décote pour bien loué

Les biens donnés en location bénéficient d'une décote justifiée par : difficulté de cession (locataire en place), revenu plafonné par la loi, contraintes de gestion. Décote courante de 10 à 30 % selon la durée du bail restant, la localisation, le type de bien. À justifier par expertise immobilière en cas de contrôle.

Décote pour bien démembré

Si vous détenez la nue-propriété d'un bien (avec usufruit accordé à un tiers), vous êtes imposé sur la valeur de la nue-propriété uniquement, selon le barème de l'article 669 du CGI. À 60 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur pleine ; à 70 ans, 70 %. Stratégie classique d'optimisation par démembrement temporaire à un enfant majeur.

Déductions du passif

• Emprunts en cours liés à l'acquisition ou aux travaux immobiliers
• Taxes foncières dues au 1er janvier
• Travaux engagés mais non payés au 1er janvier (avec justificatifs)
• Frais de notaire impayés sur acquisition récente
• Garanties hypothécaires ou cautions données pour acquisition immobilière

Plafonnement à 75 % du revenu

Mécanisme protecteur : votre IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peuvent excéder 75 % de votre revenu total. Si vous êtes au plafond, restitution automatique. Particulièrement utile pour les patrimoines élevés à faibles revenus (retraités propriétaires de patrimoine ancien).

Évaluation du patrimoine

Valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, telle qu'on pourrait obtenir lors d'une vente normale. Sources acceptables : expertise immobilière (200-500 €), estimation agence immobilière (gratuite), comparaison annonces récentes proches, base DVF data.gouv.fr (toutes les ventes en France). Document à conserver pour justifier en cas de contrôle.

Stratégies d'optimisation

Investir en LMNP professionnel (exonération biens professionnels), démembrer en faveur d'enfants majeurs, transformer location nue en location meublée si éligible LMP, classer en monument historique si éligible. Ces stratégies demandent un accompagnement spécialisé : un patrimoine > 2 M€ justifie 1 000-3 000 € de conseil annuel pour optimisation.

Notre conseil

Faites évaluer tous vos biens par expertise immobilière une fois tous les 3 ans. Conservez les rapports : ils servent à justifier vos déclarations IFI et à anticiper la fiscalité d'une cession éventuelle. La sous-évaluation expose à un redressement avec pénalités ; la surévaluation coûte chaque année.