Loyers impayés : la procédure complète de recouvrement pour le bailleur

Un loyer impayé doit être traité dès la première échéance. Voici la procédure complète, de la relance amiable à l'expulsion, avec les délais légaux à jour.

Un impayé de loyer doit être traité dès la première échéance manquée. Plus la procédure démarre tôt, plus les chances de récupération restent élevées. La majorité des dettes locatives qui finissent en effacement total auraient pu être réglées dans les six premières semaines si le bailleur avait réagi à temps. Voici la procédure complète, de la relance amiable jusqu'à l'expulsion.

Première étape : la relance amiable

Dès le 6e ou 7e jour de retard, envoyez un courrier simple rappelant l'échéance, le montant dû et la date limite de régularisation (généralement 8 jours). Cette relance amiable règle 60 à 70 % des impayés liés à un simple oubli, un changement de domiciliation bancaire ou un décalage de virement employeur. Restez factuel, sans ton accusateur : la majorité des locataires solvables régularisent dans la semaine. Pensez aussi au SMS ou à un appel : pour un retard ponctuel, c'est souvent plus efficace qu'un courrier formel.

Deuxième étape : la mise en demeure

Sans paiement à la fin du délai de relance, envoyez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle la dette précise, mentionne expressément la clause résolutoire du bail et accorde un dernier délai de 15 jours. C'est le point de départ juridique de la procédure : sans cette LRAR, l'huissier ne peut pas démarrer l'étape suivante. Conservez l'AR signé, c'est une pièce indispensable du dossier judiciaire.

Troisième étape : actionner la caution ou la GLI

Si un garant figure au bail, envoyez-lui copie de la mise en demeure simultanément. La caution est solidaire dès le premier impayé (sauf clause de simple solidarité subsidiaire). Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés ou Visale, déclarez le sinistre auprès de l'assureur sous le délai contractuel — souvent 30 à 60 jours après le premier impayé. Au-delà, l'assureur peut refuser la prise en charge. Cette étape ne doit jamais être oubliée.

Quatrième étape : commandement de payer par huissier

Sans régularisation 30 jours après la mise en demeure, faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Coût : 150 à 250 €. Pour les baux conclus depuis le 27 juillet 2023, ce document fait courir un délai légal de 6 semaines (contre 2 mois auparavant). Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire du bail est acquise de plein droit. Les frais d'huissier sont à la charge du locataire et seront ajoutés à la créance.

Cinquième étape : assignation et résiliation du bail

Le bailleur saisit alors le tribunal judiciaire en assignation au fond. La décision intervient sous 4 à 8 mois selon l'engorgement du tribunal local. Le juge constate la résiliation, condamne le locataire au paiement de la dette, ordonne son expulsion et liquide les éventuels dommages et intérêts. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'expulsion effective mais pas la procédure : le bailleur peut continuer à instruire le dossier.

Documents à conserver pendant toute la procédure

• Copie du bail signé et de l'état des lieux d'entrée
• Quittances de loyer mensuelles et tableau récapitulatif des impayés
• Mise en demeure LRAR avec accusé de réception signé
• Commandement de payer délivré par huissier (acte original)
• Décompte précis : loyers + charges + frais d'huissier + intérêts au taux légal

Recours au surendettement

Si le locataire dépose un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, la procédure se complexifie. La commission peut imposer un échelonnement de la dette ou un effacement partiel après moratoire. Le bailleur reste créancier prioritaire pour les loyers à venir mais doit accepter le plan validé par la commission. Suivez le dossier en chambre de proximité et faites valoir l'occupation effective du logement.

Notre conseil

Ne laissez jamais filer un impayé en espérant que ça passe. Plus la dette grossit, plus elle devient irrécouvrable. Une procédure démarrée au 3e mois aboutit en 9 à 14 mois ; démarrée au 12e mois, elle aboutit en 18 à 24 mois avec une dette quasi impossible à recouvrer. Le temps joue toujours contre le bailleur. Démarrez la procédure formelle dès le deuxième impayé non régularisé.