Commandement de payer un loyer : procédure et délais 2026

Le commandement de payer est l'acte qui déclenche officiellement la procédure d'expulsion. Voici son fonctionnement, son coût et le délai réformé depuis 2023.

Le commandement de payer est l'acte clé du recouvrement locatif. C'est lui qui déclenche officiellement la procédure d'expulsion et fait courir le délai légal au terme duquel la clause résolutoire du bail produit ses effets. Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, ce délai a été divisé par deux. Tour d'horizon de la procédure actuelle.

Qui peut délivrer un commandement de payer ?

Uniquement un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Un bailleur ne peut pas le faire lui-même, ni passer par un avocat seul. Vous mandatez un commissaire territorialement compétent — généralement de l'arrondissement où se trouve le bien loué. Il rédige l'acte sur la base de votre bail et de votre décompte des impayés.

Mentions obligatoires du commandement

• Décompte précis et détaillé de la dette (loyers, charges, intérêts)
• Reproduction de la clause résolutoire prévue au bail
• Délai de 6 semaines pour payer (anciens baux : 2 mois)
• Avertissement que le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des délais
• Mention de la possibilité de saisir le FSL ou la CAF en aide d'urgence
• Adresse du tribunal compétent et coordonnées du commissaire

L'oubli d'une de ces mentions est une cause classique de nullité du commandement. Le locataire peut alors faire annuler toute la procédure et tout reprendre à zéro.

Le délai de 6 semaines : grande réforme 2023

Pour tous les baux conclus à partir du 27 juillet 2023, le délai légal après commandement est passé de 2 mois à 6 semaines. Cette réforme s'applique aussi aux baux antérieurs mais uniquement pour les impayés postérieurs à cette date. Concrètement, un bailleur peut désormais constater la résiliation de plein droit 6 semaines après la signification du commandement, soit deux semaines de gagnées par rapport à l'ancien régime.

Que se passe-t-il pendant ces 6 semaines ?

Le locataire peut régulariser : si la dette est payée intégralement (capital + intérêts + frais d'huissier), la procédure s'arrête et le bail continue. Le locataire peut aussi saisir le juge des contentieux de la protection pour solliciter des délais de paiement (jusqu'à 36 mois). Pendant l'examen du dossier, l'expulsion est suspendue. Le bailleur peut alors négocier un protocole d'échelonnement amiable.

Et si rien n'est payé au bout des 6 semaines ?

La clause résolutoire est acquise de plein droit. Le bail est juridiquement résilié, mais le locataire reste dans le logement tant qu'aucun jugement constatant cette résiliation n'a été obtenu. Le bailleur saisit le tribunal judiciaire en référé ou au fond pour faire constater la résiliation, ordonner l'expulsion et obtenir un titre exécutoire pour la dette. Délai moyen : 4 à 8 mois.

Coût et qui paie

Le commandement coûte entre 150 et 250 € HT selon le commissaire et la complexité du dossier. Ces frais sont juridiquement à la charge du locataire et viennent grossir la créance. Vous avancez la somme mais la récupérez en cas de jugement favorable. Si le locataire est insolvable, vous absorbez cette charge — déductible des revenus fonciers si vous êtes au régime réel.

Notre conseil

Ne signifiez le commandement que lorsque vous êtes certain que la dette est avérée et que vos courriers de mise en demeure sont solides. Un commandement annulé pour vice de procédure fait perdre trois mois. Choisissez un commissaire de justice expérimenté en contentieux locatif — la rédaction de l'acte fait la différence.