DPE passoire thermique : ce que la loi Climat et Résilience impose en 2026

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des passoires thermiques. Voici le calendrier précis et ce qu'un bailleur doit faire dès aujourd'hui.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a profondément transformé les obligations des propriétaires bailleurs. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n'est plus un simple document indicatif : il conditionne désormais le droit de mettre un logement en location. Tour d'horizon du calendrier et des conséquences concrètes pour vous.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

On parle de passoire thermique pour tout logement dont la consommation énergétique est classée F ou G au DPE. Ces logements représentent en France environ 4,8 millions de résidences principales selon l'ONRE. Les classes vont de A (très performant) à G (extrêmement énergivore), avec un seuil en énergie finale et un seuil en émissions CO2.

Le calendrier d'interdiction

• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction étendue à TOUS les logements G
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements F
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements E

Ces interdictions concernent les baux signés OU renouvelés tacitement après les dates indiquées. Un bail en cours signé avant 2025 sur un logement G n'est pas immédiatement résilié, mais ne peut plus être renouvelé en l'état.

Gel des loyers : la première sanction

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Concrètement : impossible de pratiquer la revalorisation IRL annuelle, impossible de réajuster le loyer entre deux locataires si le DPE n'a pas été amélioré entre-temps. C'est une perte de revenus directe pour le bailleur, calculée sur toute la durée du bail.

Que risquez-vous si vous louez quand même ?

Le locataire d'un logement classé G peut depuis 2025 saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux de performance énergétique. Il peut également demander une diminution de loyer, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages et intérêts. Le bien devient impossible à relouer dans les conditions normales.

Quelles solutions concrètes ?

• Réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux à fort gain (isolation toiture, fenêtres, chauffage)
• Mobiliser MaPrimeRénov' Copropriété ou MaPrimeRénov' Parcours Accompagné selon le bien
• Cumuler avec l'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € à taux zéro
• Envisager un déficit foncier majoré (15 300 €/an, contre 10 700 € en régime classique) pour les travaux énergétiques

Cas particulier des copropriétés

En copropriété, le bailleur n'est pas seul décideur. Si l'isolation extérieure ou le remplacement de la chaudière collective dépendent de l'assemblée générale, vous devez démontrer votre bonne foi : vote en faveur des travaux, motions, courriers au syndic. Le juge tient compte de cet effort en cas de litige.

Notre conseil

Anticipez 2028. Si votre bien est F, vous avez encore deux ans pour planifier les travaux et étaler les coûts. Plus vous attendez, plus la demande d'artisans certifiés RGE va saturer le marché et faire grimper les devis. Un bien classé E ou mieux conserve sa valeur locative ET sa valeur patrimoniale.