Assurance MRH du locataire : obligation, vérification et conséquences

Le locataire doit présenter chaque année une attestation d'assurance habitation. Voici comment vérifier et que faire en cas de défaut.

L'assurance multirisques habitation (MRH) du locataire est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989. Sans elle, le locataire est en infraction et le bailleur peut résilier le bail. Encore faut-il vérifier chaque année et savoir réagir si le locataire ne fournit pas son attestation. Procédure complète.

Cadre légal de l'obligation

Article 7-g de la loi de 1989 : le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). La preuve doit être fournie au bailleur lors de la signature, puis chaque année à la demande de celui-ci. C'est une obligation d'ordre public que le bail ne peut écarter, même par accord des parties.

Garanties minimales requises

• Responsabilité civile locative (RC locative)
• Incendie et explosion
• Dégâts des eaux
• Risques locatifs (dommages au bien loué)

Les garanties optionnelles (vol, bris de glace, mobilier) ne sont PAS obligatoires mais fortement recommandées. La MRH classique inclut toutes les garanties obligatoires + mobilier + responsabilité civile vie privée.

Quand vérifier l'attestation

À la signature du bail (remise des clés conditionnée à présentation de l'attestation). Puis tous les ans à la date anniversaire du bail. Méthode : LRAR au locataire 30 jours avant la date anniversaire lui demandant de fournir l'attestation à jour. Sans réponse sous 30 jours, application de la procédure dégradée (assurance pour compte par le bailleur).

Que vérifier sur l'attestation

• Adresse exacte du logement assuré (et non l'adresse d'un précédent logement)
• Période de validité couvrant l'année à venir
• Garanties obligatoires explicitement mentionnées
• Nom du locataire titulaire du bail
• Surface et type de logement correspondant au bail

L'assurance pour compte du bailleur

Si le locataire refuse de s'assurer ou ne fournit pas son attestation malgré la mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte (article 7-1 de la loi de 1989). Coût refacturé au locataire avec majoration légale de 8 %. Procédure : LRAR au locataire (30 jours), souscription contrat, notification du contrat et de son coût, refacturation mensuelle.

Cas de la sous-location ou colocation

Chaque colocataire doit présenter sa propre attestation ou une attestation conjointe nominative. En sous-location autorisée, le sous-locataire doit également être assuré. Vérifiez bien la cohérence des noms entre bail et assurance — c'est une cause classique de litige en sinistre.

Sanction du défaut d'assurance

Sans MRH valide, le locataire commet un manquement permettant la résiliation du bail (clause résolutoire activée). Procédure : commandement de s'assurer délivré par huissier, délai d'un mois pour régulariser, à défaut résiliation de plein droit. Ce levier est très peu utilisé en pratique car l'assurance pour compte est plus simple.

Cas du sinistre sans assurance valide

Si le locataire cause un incendie ou un dégât des eaux SANS assurance valide, sa responsabilité est engagée à 100 % et personnelle. En pratique, l'indemnisation est souvent impossible (insolvabilité). Le bailleur se retrouve alors à devoir mobiliser sa PNO et ne récupérera la mise que partiellement via la convention IRSI.

Notre conseil

Automatisez le contrôle annuel : alerte sur votre calendrier à la date anniversaire, LRAR pré-rédigée à envoyer. La majorité des défauts d'attestation viennent d'oubli, pas de mauvaise foi. Un suivi rigoureux désamorce 95 % des problèmes. Et en cas de défaut persistant, basculez tout de suite en assurance pour compte plutôt que de tergiverser.