Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : obligation et garanties 2026

L'assurance PNO est obligatoire pour tout bailleur en copropriété depuis la loi ALUR. Voici ce qu'elle couvre et combien elle coûte en 2026.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est devenue obligatoire pour les bailleurs en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. Souvent confondue avec l'assurance multirisques habitation du locataire, elle couvre en réalité des risques bien spécifiques qui restent à la charge du propriétaire. Décryptage 2026.

Cadre légal de l'obligation

L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR impose à tout copropriétaire (occupant ou bailleur) une assurance responsabilité civile au minimum. Pour le bailleur, la PNO est l'outil standard pour remplir cette obligation. Hors copropriété (maison individuelle louée), elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée.

Ce que la PNO couvre

• Responsabilité civile : dommages causés à des tiers (voisin inondé, passant blessé)
• Dégâts des eaux : fuite venant du logement ou subie
• Incendie et explosion : dommages au bien et aux voisins
• Tempête, grêle, neige : dommages climatiques
• Vol et vandalisme du bien (parties immobilières)
• Catastrophes naturelles et technologiques
• Bris de glace fixe (fenêtres, vitrines)

Ce que la PNO NE couvre PAS

Le mobilier appartenant au locataire (couvert par sa MRH). Les dégâts résultant d'un vice de construction non garanti (relève de la garantie décennale). Les sinistres antérieurs à la souscription. Les dommages volontaires du propriétaire. Les loyers impayés (relève de la GLI). L'usure normale et la vétusté. Bien lire les conditions générales.

Tarifs moyens 2026

Compter entre 80 et 200 €/an pour un appartement standard. Variations selon : surface du logement, ancienneté de l'immeuble, niveau de garantie (formules basique, intermédiaire, premium), franchise choisie, options ajoutées (squat, GLI couplée). Pour une maison individuelle : 150 à 350 €/an selon valeur et localisation.

Pourquoi pas la MRH du locataire ?

L'assurance multirisques habitation souscrite par le locataire couvre essentiellement ses biens personnels et sa responsabilité civile. Elle ne couvre PAS les dommages au bien immobilier du propriétaire en cas de sinistre dépassant ses garanties. Cumuler PNO bailleur + MRH locataire est obligatoire en copropriété et optimal partout.

Convention IRSI : dégâts des eaux

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) règle la prise en charge des dégâts des eaux entre assureurs. Si la PNO et la MRH locataire sont conformes, l'indemnisation est rapide (90 jours maximum). Sans PNO, le propriétaire est exposé directement à recours et longs contentieux.

Comment souscrire

Devis en ligne en 5 minutes auprès de la plupart des assureurs (Allianz, AXA, Generali, MAIF, Macif, Direct Assurance, Luko, Acheel). Comparer 3 à 5 offres minimum. Vérifier les exclusions et franchises. Souscription dématérialisée avec attestation immédiate. Une fois en place, renouvellement annuel automatique avec possibilité de résiliation à tout moment (loi Hamon).

Cas du bien vacant entre deux locataires

Pendant la vacance locative (bien sans locataire), la PNO continue à couvrir. C'est même la période où elle est la plus utile car aucune MRH locataire ne couvre les sinistres. Avantage clé : la PNO ne s'arrête pas, vous n'avez rien à faire entre deux baux. Pour les vacances longues (> 6 mois), prévenez l'assureur pour ajuster les conditions.

Notre conseil

Choisissez une PNO premium avec option squat et option vacance prolongée. Surcoût 30-80 €/an mais protection maximale. La PNO est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui en fait un investissement quasi gratuit après impôt. Ne pas en avoir est une faute professionnelle de bailleur.