Squat d'une résidence secondaire : la procédure d'expulsion 2026

La loi Kasbarian de 2023 a profondément accéléré la procédure d'expulsion des squatteurs. Voici comment l'actionner et dans quels délais.

Le squat d'une résidence secondaire est l'un des cauchemars du propriétaire bailleur. La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a considérablement renforcé les droits du propriétaire, en particulier pour les résidences secondaires et logements vacants. La procédure administrative permet désormais une expulsion en quelques semaines, contre plusieurs années auparavant.

Qu'est-ce qu'un squat juridiquement ?

Le squat est l'occupation d'un logement sans droit ni titre, par voie de fait (effraction, escalade, fausses clés). Attention à la distinction : un locataire qui ne paie plus son loyer n'est PAS un squatteur, c'est un occupant en infraction au contrat de bail — la procédure est totalement différente. Le squat suppose une entrée sans aucune autorisation préalable du propriétaire.

La procédure administrative express (72h)

Pour les résidences principales ET secondaires depuis 2023, le propriétaire peut saisir le préfet directement. Le préfet a 48h pour statuer, puis le squatteur a 24h pour quitter les lieux. Soit 72h théoriques. En pratique, comptez 1 à 4 semaines selon la disponibilité du préfet et la justesse du dossier. Aucune intervention judiciaire requise : c'est une procédure purement administrative.

Preuves à apporter pour saisir le préfet

• Titre de propriété (acte notarié) ou copie attestée
• Justificatif d'occupation antérieure : factures EDF/eau, taxe foncière, attestation voisin
• Photos avant squat (état des lieux) si disponibles
• Procès-verbal de plainte pour violation de domicile (commissariat ou gendarmerie)
• Constat d'huissier sur place établissant l'occupation sans droit ni titre

Le dépôt de plainte

C'est l'étape capitale et trop souvent négligée. Déposez plainte IMMÉDIATEMENT au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Ce délit est puni de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende. La plainte est la pièce maîtresse du dossier préfectoral. Sans elle, la préfecture peut refuser d'instruire.

Le rôle du constat d'huissier

Le constat dressé par un commissaire de justice (ex-huissier) sur place est une preuve incontestable de l'occupation illégale et de son ancienneté. Coût : 200 à 400 €. Le constat précise : présence et nombre d'occupants, état des lieux, indices d'effraction, mobilier introduit. Joindre photos et témoignages annexes. Indispensable pour le dossier préfectoral.

Délais réels de l'expulsion administrative

Théoriquement 72h, mais en pratique : dépôt de plainte (J), constat d'huissier (J+1 à J+3), dossier préfecture (J+3 à J+5), décision préfectorale (J+5 à J+15), exécution par les forces de l'ordre (J+15 à J+30). Total réaliste : 2 à 4 semaines. Comparé à la voie judiciaire (12 à 24 mois), c'est une révolution.

Cas où la procédure administrative ne s'applique pas

Si l'occupant peut produire un titre quelconque (bail expiré, attestation orale d'un proche, contrat verbal allégué), il sort du champ du squat et bascule en occupant à expulser par voie judiciaire. Idem si l'occupation dure depuis plus de 48 heures sans réaction du propriétaire — certains préfets considèrent qu'il y a tolérance tacite et refusent l'urgence.

Recours si le préfet refuse

En cas de refus motivé du préfet, deux options : référé-liberté au tribunal administratif (audience sous 48h, décision sous 5 jours) ou procédure judiciaire classique d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection. Le référé administratif est plus rapide mais exige un dossier béton — recourez à un avocat spécialisé.

Notre conseil

Si vous possédez une résidence secondaire vacante, équipez-la pour démontrer l'occupation continue (factures EDF mensuelles, alarme connectée, voisin de confiance pour surveillance, courrier reçu régulièrement). Cela facilite considérablement la preuve d'occupation antérieure exigée par la préfecture. Et prenez assurance PNO avec garantie squat (option spécifique chez plusieurs assureurs).