Le ravalement de façade est obligatoire tous les 10 ans dans certaines villes. Voici qui décide, qui paie et quelles aides mobiliser.
Le ravalement de façade est l'un des plus gros chantiers d'une copropriété : plusieurs dizaines de milliers d'euros, parfois centaines de milliers pour les grands immeubles. Compréhension des règles décisionnelles et fiscales est essentielle pour éviter conflits et passer à côté d'aides importantes.
L'obligation légale de ravalement
Code de la construction (article L. 132-1) : obligation de ravalement décennal dans les villes ayant pris un arrêté en ce sens (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, et environ 1 500 autres communes). Si la mairie constate un défaut d'entretien manifeste, elle peut mettre en demeure les copropriétés concernées avec délai de 6 à 24 mois pour exécuter les travaux.
Qui décide ?
L'AG des copropriétaires, à la majorité absolue des voix de l'ensemble des copropriétaires (article 25). Si majorité absolue non atteinte mais 1/3 des voix favorables : second vote possible à la majorité simple des présents (article 25-1). Le syndic instruit, présente devis et plan de financement, puis l'AG vote.
Le déroulé typique
- Année N-2 : alerte par syndic + dossiers techniques (huissier, architecte)
- Année N-1 : appel d'offres, 3-5 devis présentés
- Année N AG : vote du marché, signature contrat avec entreprise
- Année N+1 (printemps-été) : démarrage chantier, durée 3-6 mois
- Année N+1 (fin) : levée des réserves, garanties enclenchées
Coût d'un ravalement
- Ravalement traditionnel pierre Paris (taille de pierre, joints) : 250-450 €/m²
- Ravalement enduit ciment classique : 80-160 €/m²
- Ravalement avec ITE (isolation thermique extérieure) : 180-280 €/m²
- Pour un immeuble haussmannien 6 étages, façade 600 m² : 150 000-280 000 € total
Répartition entre copropriétaires
Au tantième de chaque lot. Les copropriétaires en RDC paient comme ceux en dernier étage, même s'ils n'ont pas le même "intérêt visuel". Quote-part typique pour T3 dans immeuble 6 étages : 6 000-15 000 €. Étalable sur emprunt collectif (3-7 ans) voté en AG.
Les aides mobilisables
MaPrimeRénov' Copropriétés : pour les ravalements incluant isolation thermique extérieure, prise en charge 25-30 % du coût total selon revenus moyens des copropriétaires. Action Logement : prêt à taux préférentiel jusqu'à 50 000 € par lot. Éco-PTZ copropriété : jusqu'à 50 000 € par logement à taux zéro. CEE : forfaits selon performance énergétique gagnée.
ITE ou pas ?
Question stratégique. ITE = +50 à 80 % de surcoût mais double bénéfice : façade neuve + isolation énergétique. Combinée avec aides MaPrimeRénov', le surcoût net peut être absorbé à 40-60 %. Sur immeubles non patrimoniaux (banlieue, années 60-80), ITE presque toujours rentable. Sur Haussmannien : interdit (modification d'aspect).
Quand un copropriétaire refuse
Vote majoritaire = exécutoire. Le copropriétaire récalcitrant doit payer sa quote-part, sauf à céder son lot. En cas de blocage par minorité de blocage, action en justice possible (président du tribunal pour autoriser les travaux indispensables à la conservation de l'immeuble).
Devis ravalement façade
