Article 24, 25, 26 : la majorité requise dépend du type de travaux. Savoir quel article s'applique, c'est éviter qu'un projet capote.
Les majorités en AG sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Le bon vote, c'est connaître la majorité applicable et la préparer en amont. Voici la grille de décision.
Article 24 — Majorité simple
Calcul : majorité des voix exprimées (présents + représentés). Les absents ne comptent pas. C'est la majorité la plus accessible. Concerne :
- Entretien courant des parties communes
- Travaux de mise en sécurité ou aux normes (obligation légale)
- Travaux d'accessibilité PMR
- Approbation des comptes
- Election ou révocation du syndic
Article 25 — Majorité absolue
Calcul : majorité de TOUS les copropriétaires (présents + représentés + absents). Plus difficile à obtenir car les absentéistes pèsent négativement. Concerne :
- Travaux d'amélioration des parties communes
- Travaux d'économie d'énergie
- Installation d'équipements (ascenseur, vidéosurveillance)
- Modification du règlement de copropriété sur la jouissance des parties communes
- Désignation du conseil syndical
L'article 25-1 prévoit que si le vote en article 25 obtient au moins 1/3 des voix, l'AG peut immédiatement re-voter en article 24 (majorité simple) — utile en pratique.
Article 26 — Double majorité
Calcul : majorité 2/3 des voix de tous les copropriétaires, ET majorité absolue des copropriétaires (deux conditions cumulatives). Très difficile à obtenir. Concerne :
- Vente d'une partie commune
- Construction de nouveaux bâtiments
- Modification des charges fixes
- Suppression d'un ascenseur ou d'un équipement collectif
Stratégies pratiques
Pour un vote en article 25, mobiliser le maximum d'absents par procuration. Préparer un dossier clair distribué AVANT l'AG (pas le jour J). Présenter une note 2 pages qui explique l'utilité concrète. Demander au syndic d'inclure votre projet dans la convocation officielle. Anticiper les objections financières.
Quand l'AG refuse mais que les travaux sont nécessaires
Pour les travaux relevant de la sécurité ou de la mise aux normes, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire ordonner les travaux. Le juge peut désigner un syndic ad hoc pour les faire exécuter, refacturés à la copropriété. Recours rare mais existant.
Accompagnement projet copropriété
