Mise aux normes électriques pour louer : que dit la loi en 2026 ?

L'installation électrique d'un logement loué doit respecter des minima précis. Voici ce qu'un bailleur doit vérifier avant la signature du bail.

L'installation électrique d'un logement loué n'a pas à être totalement conforme à la norme NF C 15-100 (qui ne s'applique qu'au neuf). Mais elle doit respecter 6 critères de sécurité minimaux issus du décret "décence". Un défaut peut faire requalifier le logement en indécent. Voici la check-list à valider.

Le diagnostic électrique obligatoire

Depuis 2017, un diagnostic électrique est obligatoire pour toute mise en location d'un logement dont l'installation a plus de 15 ans. Validité : 6 ans. Coût moyen : 100 à 180 €. Le diagnostic est annexé au bail. Si le diagnostic révèle des anomalies, le bailleur n'est pas tenu de tout remettre aux normes neuves, mais doit corriger les points qui rendent le logement dangereux.

Les 6 critères de sécurité minimaux

• Un dispositif différentiel de sensibilité ≤ 30 mA en tête d'installation
• Un dispositif de protection contre les surintensités sur chaque circuit (disjoncteurs)
• Une liaison équipotentielle dans les locaux humides (salle de bain)
• Des matériels électriques en bon état et adaptés à l'usage
• Conducteurs protégés mécaniquement (gaines, plinthes)
• Pas d'appareillage présentant un risque d'électrocution (prises descellées, fils nus)

Les anomalies graves à corriger systématiquement

Tableau électrique sans disjoncteur différentiel 30 mA, absence de prise de terre, conducteurs apparents, fusibles porcelaine d'avant 1970, gaines mélangées HT/téléphone, absence de liaison équipotentielle salle de bain. Ces points sont des risques d'électrocution ou d'incendie : la jurisprudence considère qu'ils rendent le logement indécent.

Refaire le tableau électrique : prix

• Studio T1 : 800 à 1 200 € (tableau seul)
• Appartement T2 / T3 : 1 200 à 2 000 €
• Maison T4 / T5 : 1 800 à 3 000 €
• Mise à la terre complète si absente : +400 à 900 €
• Refonte complète installation (rare) : 80 à 130 €/m²

Faut-il un Consuel pour louer ?

Non, le Consuel n'est obligatoire que pour les installations neuves ou totalement refaites raccordées au réseau Enedis. Pour une mise aux normes de sécurité (tableau, différentiels) sans réfection complète, l'attestation de l'électricien suffit. Conserver les factures et l'attestation pour preuve.

Cas pratique : appartement parisien 1970

Diagnostic révèle : tableau à fusibles porcelaine, absence de différentiel 30 mA, prise de terre limitée à la salle de bain. Devis travaux : nouveau tableau modulaire avec 2 différentiels 30 mA + 1 différentiel 300 mA + 6 disjoncteurs (1 350 €), reprise prise de terre (480 €), réfection 3 prises descellées (120 €). Total 1 950 €. Travaux déductibles en revenus fonciers.

Responsabilité du bailleur en cas d'accident

Si un incident électrique survient (incendie, électrocution) et que le diagnostic mentionnait des anomalies non corrigées, la responsabilité civile du bailleur est presque automatique. L'assurance PNO peut refuser de couvrir un sinistre lié à un défaut signalé et non traité. Risque financier : 50 000 à 500 000 € sur des sinistres graves.

Travaux à grouper avec l'électricité

Profiter du chantier électrique pour : passer les fourreaux fibre, installer des détecteurs de fumée connectés, prévoir un point de charge VE en parking si applicable, installer un VMC électrique si absente. Le surcoût marginal est faible quand l'électricien est déjà sur place.

Notre conseil

Faire intervenir un électricien Qualifelec ou IRVE bien avant la mise en location, et lui demander une attestation détaillée de conformité aux 6 critères de décence. C'est votre meilleure protection si un litige survient avec un locataire dans 3 ans.