Plomberie avant location : les contrôles obligatoires en 2026

La plomberie d'un logement loué doit respecter plusieurs obligations légales. Voici ce qu'un bailleur doit absolument contrôler avant la signature du bail.

La plomberie est l'un des premiers postes de litige bailleur-locataire et l'une des causes principales de requalification en logement indécent. Un dégât des eaux mal traité peut coûter plus cher qu'une rénovation complète. Voici les contrôles à mener AVANT de signer un bail.

Les matériaux interdits depuis longtemps

Les canalisations en plomb sont interdites pour l'eau potable depuis 1995. Dans les immeubles parisiens ou lyonnais d'avant-guerre, il en reste fréquemment. Les remplacer est obligatoire avant location si le seuil de 10 µg/L de plomb dans l'eau est dépassé (test ARS, gratuit). Coût remplacement : 80 à 150 €/ml selon accessibilité.

Les obligations de décence

• Eau potable froide ET chaude en quantité suffisante
• Évacuations en bon état (pas de remontées d'odeurs)
• Étanchéité des points d'eau (cuisine, salle de bain, WC)
• Pression suffisante (≥ 3 bars en sortie de robinet usuel)
• Pas de matériaux dégradés visibles ou susceptibles de fuir

L'eau chaude sanitaire

Le logement DOIT disposer d'eau chaude. Cumulus électrique, chaudière, chauffe-eau gaz, PAC eau chaude... tout est valable. Vérifier que la production couvre la taille du logement (au moins 200 L pour un T3, 50 L pour un studio). Un cumulus de 80 L sur un T3 familial génèrera des plaintes immédiates et possiblement un dossier indécence.

Vérifier les évacuations

Test simple : remplir tous les éviers et lavabos, vider en même temps. Si une évacuation gargouille, refoule ou s'écoule très lentement, problème de ventilation primaire ou bouchon en aval. Test complémentaire : flacon test fumée pour repérer remontées d'air des canalisations principales. Coût hydrocurage préventif : 150 à 350 €.

L'étanchéité salle de bain et cuisine

Joints siliconés noircis ou décollés autour de la baignoire, douche ou évier : à refaire systématiquement (200 à 400 € pour une salle de bain). Faïence fissurée : la fissure trahit souvent une absence d'étanchéité sous-jacente. Si vous avez le moindre doute, refaire le SEL avant pose de faïence neuve.

Et le compteur ?

Vérifier que le compteur d'eau correspond bien au logement et n'est pas mutualisé sans répartition. Dans certains immeubles parisiens, l'individualisation des compteurs n'a pas été faite. Si vous ne pouvez pas justifier une consommation individuelle, vous devez répartir équitablement et le démontrer en cas de contestation.

Travaux préventifs avant location

• Remplacer tous les robinets ayant plus de 15 ans (60 à 120 € pièce)
• Renouveler les flexibles de douche et W.-C. (15-30 € pièce)
• Détartrer les pommeaux, mousseurs, brise-jets
• Vérifier et remplacer les robinets d'arrêt généraux (souvent grippés)
• Tester les évacuations à l'eau bouillante + soude (préventif)

L'assurance et la plomberie

Une fuite d'eau "lente" non détectée pendant 3 mois peut générer des sinistres à 15 000-30 000 € (parquets gondolés, faïence à refaire, étage en-dessous). L'assurance PNO couvre généralement, mais peut se retourner contre le bailleur si la fuite était visible et non traitée. D'où l'importance des contrôles préventifs documentés.

Travaux à mutualiser

Si vous refaites la salle de bain (faïence, sols, sanitaires), profitez-en pour passer en PER ou multicouche, installer un mitigeur thermostatique (réduit le risque de brûlure et la consommation), refaire les évacuations en PVC. Coût marginal très inférieur à des interventions ponctuelles ultérieures.

Notre conseil

Faire intervenir un plombier expérimenté pour un "audit plomberie" en début de période entre deux locataires. 1h-1h30 de prestation à 80-120 €, qui vous donnera la liste des urgences et des préventifs. Investissement rentabilisé à la première fuite évitée.