DPE G : interdiction de louer en 2025, ce qu'il faut faire

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est juridiquement indécent. Voici comment réagir si vous êtes concerné.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme énergétiquement indécent. La conséquence est immédiate : il ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau bail ou un renouvellement. Si vous êtes propriétaire d'un bien G, voici votre marge de manœuvre réelle.

Ce que dit la loi exactement

L'article 6 de la loi de 1989 modifiée définit désormais comme indécent tout logement dont la consommation d'énergie finale excède 420 kWh/m²/an (seuil G). L'obligation d'indécence est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut la contourner, même avec accord du locataire.

Pour les baux en cours

Les baux signés avant 2025 ne sont pas automatiquement résiliés. Le locataire conserve son logement, son loyer reste figé (gel depuis août 2022), mais il peut saisir le juge pour exiger des travaux. À l'échéance du bail, le renouvellement tacite est techniquement irrégulier : vous ne pouvez pas signer un nouveau bail tant que le DPE n'a pas évolué.

Pour les nouveaux baux

Interdiction totale : la mise en location d'un bien G est illégale depuis le 1er janvier 2025. L'annonce sur SeLoger, Le Bon Coin ou via une agence vous expose à une sanction administrative pouvant aller jusqu'à 15 000 € (personne physique) ou 75 000 € (personne morale). Les plateformes ont d'ailleurs commencé à filtrer les annonces sur cette base.

Les exceptions prévues par la loi

• Logement avec contraintes techniques ou patrimoniales (PSMV, ABF) rendant les travaux impossibles : maintien sous conditions
• Logement en copropriété où les travaux nécessaires ont été votés mais non encore réalisés : tolérance temporaire
• Logement situé dans une copropriété en difficulté (procédure de redressement) : suspension de l'obligation

Ces exceptions sont rares et exigent un dossier solide (architecte du patrimoine, PV d'AG, courriers au syndic). Pas un échappatoire pour le bailleur qui n'a rien fait.

Vos options concrètes

• Travaux d'isolation prioritaires : toiture, combles, planchers — gains DPE rapides (20 à 40 kWh/m²)
• Remplacement du chauffage : PAC air-eau ou granulés à la place du fioul, gain énergétique majeur
• Vente en l'état : le marché secondaire reste actif mais avec une décote moyenne de 8 à 15 %
• Location courte durée (Airbnb) : règles différentes selon zones, mais souvent saturées en zone tendue
• Bail mobilité (1 à 10 mois) : exempté du DPE en l'état actuel — solution de transition

Cas pratique : appartement parisien 35 m² classé G

Diagnostic 2024 : consommation 472 kWh/m²/an. Travaux préconisés : isolation par l'intérieur des deux murs donnant sur l'extérieur (5 800 €), remplacement chauffage électrique convecteurs par PAC air-air réversible (4 200 €), VMC simple flux hygro B (1 100 €). Coût total 11 100 €. DPE après travaux : E (passage de 472 à 248 kWh/m²/an). Aides mobilisables : MaPrimeRénov' (3 800 €) + CEE (1 200 €). Reste à charge : 6 100 €.

Notre conseil

Ne pas attendre 2028 si le bien est aussi proche du seuil F que du G. Un saut de classe coûte souvent moins de 8 000 € sur un petit appartement, et l'opération est rentabilisée en 18-24 mois entre maintien du loyer, valorisation à la revente et déficit foncier majoré.