DPE collectif en copropriété : obligations 2026 du syndic et des bailleurs

Toutes les copropriétés doivent désormais disposer d'un DPE collectif. Conséquences directes pour les bailleurs qui y détiennent un lot.

Le DPE collectif est une obligation introduite par la loi Climat et Résilience qui complète le DPE individuel de chaque lot. En tant que bailleur copropriétaire, son contenu détermine vos marges de manœuvre et vos obligations directes. Voici les enjeux à connaître.

Calendrier de l'obligation

• Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés entre 50 et 200 lots
• 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots (TOUTES les copropriétés)
• Validité : 10 ans, sauf travaux majeurs entre-temps

Le DPE collectif est porté à l'ordre du jour de l'AG par le syndic. Le coût est financé par les charges communes (clé de répartition millièmes).

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Au-delà du DPE, les copropriétés de plus de 15 ans doivent élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux sur 10 ans. Ce document détaille les travaux d'entretien, de mise aux normes et de rénovation énergétique nécessaires, avec un échéancier. Il est obligatoire depuis 2024 selon la même progression de taille que le DPE collectif.

Conséquences pour le bailleur

Si le DPE collectif révèle une classe globale F ou G, et que le DPE individuel de votre lot est également F ou G, vous êtes pleinement soumis aux interdictions de louer (2025 pour G, 2028 pour F). Vous ne pouvez pas vous abriter derrière l'inertie du syndic : la responsabilité reste au propriétaire bailleur.

Mais... la jurisprudence est nuancée

Plusieurs décisions récentes (2024-2025) reconnaissent aux bailleurs un "motif légitime" de retard quand les travaux dépendent d'un vote d'AG. Il faut alors démontrer : participation à l'AG, vote en faveur des travaux, démarches actives auprès du syndic, contestation des décisions de blocage. Conservez TOUTES les preuves.

Le fonds travaux ALUR

Toutes les copropriétés ont désormais l'obligation de constituer un fonds travaux (Fonds ALUR), alimenté chaque année par les copropriétaires à hauteur minimale de 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds finance en priorité les travaux du PPT. En 2026, l'objectif est d'atteindre 10 à 15 % dans les copros visant la rénovation énergétique.

MaPrimeRénov' Copropriété

• Aide collective versée au syndicat de copropriétaires (et non aux copropriétaires individuellement)
• Subvention de 30 à 45 % du montant des travaux selon le saut de classe DPE
• Bonus passoire thermique : +500 € par lot, jusqu'à 25 % du coût total
• Travaux éligibles : isolation murs/toiture, chauffage collectif, ventilation, fenêtres communes

Et si l'AG bloque ?

C'est le scénario le plus fréquent et le plus douloureux. Si l'AG refuse les travaux, le bailleur a plusieurs leviers : saisir le tribunal pour faute du syndicat (jurisprudence récente reconnaît cette voie), demander la nomination d'un mandataire ad hoc, vendre son lot. Aucun de ces leviers n'est rapide.

Notre conseil

S'impliquer dans le conseil syndical AVANT que les obligations tombent. Un conseil syndical actif, dialoguant avec le syndic et préparant les ordres du jour, peut faire passer une rénovation énergétique en une seule AG. Une copro passive met 3 à 5 ans à voter le moindre euro.