Bien déclarer ses charges peut diviser par 2 votre impôt foncier. Voici la liste complète des dépenses déductibles en 2026.
Pour un propriétaire bailleur au régime réel (recommandé dès que les charges dépassent 30 % des loyers), la déductibilité des charges est l'enjeu fiscal majeur. Bien maîtrisée, elle peut réduire de moitié l'impôt sur les revenus fonciers. Voici la liste complète des dépenses déductibles en 2026.
Les travaux : la grande catégorie
Trois types : entretien et réparation, amélioration, construction/reconstruction/agrandissement. Seuls les deux premiers sont déductibles. Le troisième doit être amorti (LMNP) ou ne donne aucune déduction (LMP simple).
Travaux d'entretien et de réparation — TOUS déductibles
- Peinture, papier peint, rafraîchissements
- Remplacement de moquette, sol, faïence usés
- Réparation toiture, façade, étanchéité
- Remplacement chaudière hors service
- Réparation plomberie, électricité
- Détartrage cuvettes, joints SDB
- Refaire les sols par usure normale
Travaux d'amélioration — déductibles
Apportent un équipement nouveau ou un meilleur confort sans modifier la structure : VMC, isolation, double vitrage, climatisation, alarme, ascenseur. Pour les locations meublées soumises au LMNP au réel : non déductibles directement mais amortissables (5-10 % par an selon la nature).
Travaux non déductibles
- Construction d'une véranda
- Ajout d'une mezzanine, d'un niveau supplémentaire
- Agrandissement de la surface habitable
- Reconstruction d'un mur porteur
- Aménagement de combles en surface habitable supplémentaire
Autres charges déductibles
- Intérêts d'emprunt (capital non déductible)
- Taxe foncière (sauf TEOM répercutée au locataire)
- Charges de copropriété récupérables non récupérées (loi du 87)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion (agence, comptable)
- Frais de procédure (en cas de litige locatif)
- Provisions pour charges de copropriété (régularisation année N+1)
Déficit foncier
Si les charges dépassent les loyers, vous générez un déficit foncier. Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Très puissant pour les rénovations importantes.
Le bonus rénovation énergétique 2024-2025-2026
Pour les rénovations énergétiques permettant de passer d'une classe DPE E/F/G à une classe D ou supérieure : plafond du déficit foncier imputable porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €). Mesure prolongée jusqu'à fin 2026. Conditions : devis signés avant fin 2025, travaux achevés avant fin 2028.
Cas pratique
Loyer annuel : 18 000 €. Charges : intérêts 4 000 €, taxe foncière 1 200 €, travaux peinture 6 500 €, charges copro 1 800 €, assurance 350 € = 13 850 €. Revenu foncier imposable : 18 000 - 13 850 = 4 150 € (au lieu de 18 000 en micro-foncier abattement 30 %). Économie d'impôt selon TMI : 1 500 à 4 000 €.
Notre conseil
Toujours opter pour le régime réel dès que vous avez des travaux ou des charges importantes. Un comptable spécialisé immobilier (250-500 €/an) se rentabilise dès la première année. Conservez toutes les factures pendant 6 ans (durée de prescription).
Devis travaux locatif
